Vivre dans un logement mal entretenu, insalubre ou dangereux ne relève pas simplement de l’inconfort : cela constitue une vraie problématique légale susceptible d’entraîner des obligations précises pour les propriétaires. La réglementation française encadre strictement la notion de logement décent, garantissant au locataire un minimum de confort, de sécurité et de salubrité.
Qu’est-ce qu’un logement non décent selon la loi
La qualification de « logement non décent » repose sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les décrets subséquents, notamment celui du 30 janvier 2002 qui précise les normes minimales à respecter pour la location. Ces critères sont réunis dans l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation. Un logement doit être conçu pour l’habitation humaine, sans danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants, et permettre une vie quotidienne digne.
Les principaux critères légaux de décence
Cinq grandes catégories résument les exigences auxquelles doit répondre un logement loué à titre de résidence principale :
Dimensions et configuration
- Une surface habitable égale ou supérieure à 9 m².
- Hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou volume habitable supérieur à 20 m³.
Sécurité physique et santé
Le logement ne doit pas présenter de risques tels que :
- Installations électriques ou gaz défaillantes.
- Éléments structurels menaçant de s’effondrer.
- Présence de moisissures, d’humidité excessive, ou d’infiltrations.
Équipements indispensables
La loi impose certains éléments fonctionnels de confort minimum :
- Un réseau d’alimentation en eau potable, chaude et froide.
- Des sanitaires intérieurs (WC séparés ou intégrés à la salle d’eau).
- Une installation de chauffage.
- Un système d’évacuation des eaux usées conforme.
Absence de nuisibles
Le logement doit être exempt :
- De parasites (cafards, rongeurs, punaises de lit…)
- D’infestations en tout genre, selon les normes sanitaires locales.
Performance énergétique minimale
D’après l’article 6 de la loi de 1989 renforcé par la loi Climat et Résilience, les logements classés G (étiquette énergétique) ne pourront plus être mis en location à partir de 2025. Pour rappel, un logement G consomme plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an.
Comment un locataire peut réagir face à un logement non décent
Face à une situation problématique, plusieurs moyens d’action sont à disposition du locataire.
Premiers échanges avec le propriétaire
La première étape consiste à informer le bailleur par écrit, en listant précisément les défauts constatés. Ce courrier, envoyé en recommandé avec accusé de réception, doit rappeler les obligations de décence contenues dans le décret n° 2002-120.
Constatation de la non-décence par un tiers
Sans réaction du propriétaire sous un délai raisonnable (généralement un mois), il est prudent de faire intervenir un professionnel :
- Huissier de justice
- Diagnostiqueur immobilier certifié
- Technicien d’un service communal de salubrité
Intervention des interlocuteurs publics
| Institution | Rôle |
|---|---|
| Commission départementale de conciliation | Permet une discussion gratuite entre locataire et bailleur |
| Services d’hygiène de la mairie | Peuvent effectuer un rapport et solliciter la préfecture |
| Plateforme Signal Logement | Outil numérique pour signaler les logements indignes |
Voie judiciaire
Si le litige persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection. Voici les solutions possibles :
- Ordonnance obligeant à réaliser les travaux
- Réduction du loyer durant la période d’indécence
- Demande de dommages et intérêts
- Résiliation judiciaire du bail pour manquement grave
Le délai légal pour agir est de trois ans à compter de l’apparition du litige.
Les conséquences pour un bailleur négligent
Les autorités administratives peuvent prononcer un arrêté d’insalubrité, notamment par le préfet, si le logement représente un danger. Cet arrêté suspend les droits locatifs du bailleur (comme percevoir certaines aides).
Depuis la loi Alur (article 9-1 issu du décret n°2015-191), les caisses d’allocations familiales peuvent bloquer le versement de l’aide au logement directement au bailleur si le logement est déclaré non décent [source : CAF].
Un propriétaire doit donc assurer en permanence la décence de son bien, même après plusieurs années de location. En l’absence de conformité, il engage sa responsabilité civile, voire pénale si des conséquences sur la santé sont constatées.
Il convient de noter que même dans les situations les plus extrêmes, suspendre la totalité du loyer sans décision judiciaire reste un comportement risqué pour un locataire, susceptible d’entraîner des poursuites pour loyers impayés.
Le choix du type de bail n’exempte pas le propriétaire de l’obligation de décence. Par exemple, un bail mobilité, pourtant plus court et plus souple, doit répondre aux mêmes normes minimales.
Ressources complémentaires
Pour aller plus loin sur le sujet des recours et droits des locataires, vous pouvez consulter :
