La sous-location est une pratique de plus en plus fréquente, particulièrement dans les grandes villes où les loyers élevés incitent certains locataires à partager les coûts. Mais derrière cette apparence de bon plan se cache une réglementation stricte, des obligations précises et des risques non négligeables pour chacune des parties impliquées.
Légalité et conditions de base
En France, la sous-location est encadrée juridiquement par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Pour être autorisée, elle doit répondre impérativement à deux conditions :
- L’accord écrit du propriétaire
- Un loyer de sous-location inférieur ou égal à celui payé par le locataire principal
Cette pratique suppose que le locataire loue tout ou partie du logement à un tiers contre rémunération. Si aucune somme d’argent n’est échangée, il ne s’agit pas d’une sous-location mais d’un hébergement à titre gratuit, qui ne répond pas aux mêmes exigences légales.
De plus, si le logement est partiellement sous-loué (ex. : une chambre), le loyer appliqué doit être proportionnel à la surface occupée par le sous-locataire. Autrement dit, le locataire ne peut réaliser aucun bénéfice sur cette opération.
Autorisations obligatoires
Accord explicite du propriétaire
L’étape cruciale pour qu’une sous-location soit légale est l’obtention de l’autorisation préalable du bailleur. Cette approbation doit être formalisée par écrit et mentionner clairement :
- Que la sous-location est autorisée
- Le montant exact du loyer à percevoir
- Les conditions spécifiques, le cas échéant
Un refus du propriétaire ne nécessite pas de justification. En l’absence d’accord, la sous-location devient illégale et peut donner lieu à des poursuites.
Particularités selon les villes
Dans certaines communes comme Paris, des réglementations complémentaires s’appliquent. Toute sous-location de courte durée nécessite une déclaration auprès de la mairie et l’obtention d’un numéro d’enregistrement à 13 caractères. À Paris, par exemple, la durée de sous-location est limitée à 120 jours par an pour la résidence principale.
Documents à fournir
Le locataire principal doit remettre au sous-locataire :
- Son contrat de location initial
- L’autorisation du propriétaire
- Un contrat de sous-location rédigé en bonne et due forme
Sans ces éléments, le sous-locataire est juridiquement vulnérable.
Risques et responsabilités pour chaque intervenant
Pour le propriétaire
Un propriétaire confronté à une sous-location illégale est en position délicate. Il ne peut pas s’adresser directement au sous-locataire pour l’évincer, car aucun lien juridique ne les unit. Il doit d’abord faire constater la faute du locataire principal en justice et demander la résiliation du bail. Cela peut impliquer une procédure longue et coûteuse.
Autre problème : le bailleur ne maîtrise pas l’identité ni le comportement du sous-locataire, ce qui peut poser des questions de voisinage, d’entretien du logement ou de respect du règlement de copropriété.
Pour le locataire principal
Ne pas obtenir l’accord préalable du bailleur place le locataire en infraction. Les conséquences sont réelles :
| Nature du risque | Conséquences |
|---|---|
| Absence d’autorisation | Résiliation du bail, expulsion, dommages-intérêts |
| Sous-location illégale meublée | Revenus imposables, inscription en micro-BIC, immatriculation SIRET |
| Sous-location à Paris ou en zone tendue sans déclaration | Jusqu’à 50 000 € d’amende (Article L.651-2 CCH) |
Le locataire se prive également de certains droits : perdre les aides au logement, devenir inéligible au Loca-Pass ou encore perdre son droit de préemption en cas de vente du logement.
Pour ajuster son projet à une location de courte durée tout en respectant la réglementation, il peut être judicieux d’envisager le bail mobilité, plus souple et mieux adapté dans certains cas spécifiques.
Pour le sous-locataire
Le sous-locataire est la partie la plus exposée si le cadre légal n’est pas respecté. En cas de désaccord avec le locataire principal ou si ce dernier perd ses droits sur le logement, le sous-locataire peut être expulsé sans recours. Il n’a aucun lien contractuel avec le bailleur principal, ce qui l’exclut de toute protection prévue dans un bail classique.
Aspects fiscaux et seuils à connaître
La sous-location meublée produit des revenus imposables. Si les recettes annuelles dépassent 23 000 € ou plus de 50 % des revenus globaux du foyer, le locataire bascule dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Cela entraîne l’application de cotisations sociales pouvant atteindre environ 30 % du bénéfice avec un minimum forfaitaire de 1 200 € par an.
En deçà, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique, permettant un abattement de 50 % avec le régime micro-BIC, dans la limite de 77 700 € de recettes par an.
Sanctions et amendes légales
Lorsque les règles ne sont pas respectées, différents types de sanctions peuvent s’appliquer :
- Amende de 5 000 € pour non-déclaration de sous-location saisonnière
- 10 000 € pour dépassement des 120 jours de sous-location annuelle à Paris
- 50 000 € d’amende maximale selon l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation
À noter que la faute peut être poursuivie même si l’activité cesse après réalisation, car les sanctions s’appliquent également rétroactivement à partir des preuves enregistrées (plateformes, annonces, flux financiers).
Pour consulter un modèle d’autorisation de sous-location conforme, cette ressource sur SeLoger est un bon point de départ.
On estime qu’en 2023, près de 15 % des locations temporaires proposées sur les plateformes étaient en réalité des sous-locations non déclarées selon une étude publiée par Cotoit.
La vigilance est donc de mise, tant pour les locataires désireux d’arrondir leurs fins de mois que pour les propriétaires soucieux de protéger leur bien.
