Surface loi Boutin erronée : puis-je demander une baisse de loyer et comment la calculer ?

Une erreur de surface mentionnée dans un bail locatif peut avoir des conséquences importantes sur le montant du loyer payé par le locataire. Si la surface habitable selon la loi Boutin est surestimée, il est possible dans certains cas bien précis de demander une réduction de loyer. Dans cet article, nous vous expliquons les conditions à remplir, les démarches à entreprendre et le calcul à effectuer pour obtenir une baisse légitime du loyer.

Conditions pour contester une surface loi Boutin erronée

La surface habitable, telle que définie par la loi Boutin (article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation), doit obligatoirement figurer dans un bail de location à usage de résidence principale. Cette obligation concerne les locations vides depuis le 27 mars 2009 et a été renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Une marge d’erreur acceptée de 5%

Le locataire peut contester le loyer si la surface réelle du logement est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le bail. En dessous de ce seuil, aucune action ne peut aboutir juridiquement.

Concrètement, si le bail mentionne 100 m² et que la surface réelle est de 94 m², aucun recours n’est possible. En revanche, si la surface réelle est de 93 m², soit une différence de 7%, le locataire peut exiger une réduction de loyer.

Les logements concernés

Seuls les logements loués vides à titre de résidence principale sont soumis à cette règle. Les locations meublées, les résidences secondaires et les locations touristiques ne sont pas concernées par la loi Boutin.

Comment calculer la baisse de loyer ?

La réduction du loyer est proportionnelle à l’écart constaté entre la surface mentionnée et la surface mesurée, déduction faite des 5% de tolérance.

Quels sont les délais à respecter ?

Demande avant 4 mois : effet rétroactif

Si le locataire découvre l’erreur dans les 4 mois suivant la prise d’effet du bail (généralement la date de remise des clés), il peut demander une régularisation depuis la signature du bail. Le bailleur devra alors rembourser la différence de loyer déjà perçue.

Demande après 4 mois : effet prospectif uniquement

Si la demande intervient après ce délai, la correction du loyer ne prend effet qu’à compter de la date de la réclamation du locataire. Aucun remboursement rétroactif n’est possible dans ce cas.

Étapes pour obtenir la réduction

Voici les démarches à réaliser pour faire valoir une baisse de loyer :

• Faire établir une mesure certifiée de la surface habitable par un diagnostiqueur immobilier (diagnostic loi Boutin).
• Comparer la surface au chiffre inscrit dans le bail.
• Vérifier que l’écart dépasse les 5% admis par la loi.
• Calculer la baisse de loyer applicable selon le pourcentage d’écart.
• Envoyer une lettre recommandée avec AR au bailleur, accompagnée du rapport de mesurage et du nouveau montant réclamé.
• Sans réponse ou en cas de refus, saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement.

Vous pouvez consulter un modèle de courrier ou être accompagné par un avocat ou une association de locataires pour renforcer la crédibilité de votre demande. Dans un contexte plus large, une erreur dans l’état des lieux ou le contrat de location peut également justifier d’autres actions rectificatives.

Différence entre surface habitable et surface Carrez

La loi Boutin impose de mentionner la surface habitable, c’est-à-dire celle dédiée à l’usage quotidien du locataire. Elle ne doit pas être confondue avec la surface Carrez, utilisée dans le cadre d’une vente immobilière ou d’un logement en copropriété.

La surface habitable exclut notamment :

• Les murs et cloisons
• Les escaliers et marches
• Les parties avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m
• Les garages, caves, grenier non aménagés, loggias et balcons

Cette distinction est parfois négligée par les bailleurs, qui reprennent à tort la surface Carrez comme base de calcul, créant des erreurs préjudiciables pour le locataire. En cas de doute sur les types de surface, des professionnels comme ceux présentés sur IlycoDiag ou Dimo Diagnostic peuvent clarifier la situation.

Que faire si le propriétaire refuse ?

Le propriétaire peut contester la mesure ou refuser d’appliquer la baisse. Dans ce cas, seul le juge pourra déterminer si la réduction est fondée. Il est conseillé de préparer un dossier comprenant le bail, le diagnostic loi Boutin, le calcul de l’écart et toutes vos correspondances.

Pour accélérer la résolution, une médiation locative peut être tentée avant toute procédure judiciaire.

Enfin, si vous soupçonnez d’autres erreurs dans votre contrat de location, il est utile d’être vigilant sur l’ensemble des mentions légales incluses dans le bail pour éviter tout déséquilibre contractuel.