Humidité et VMC : comment prouver que le problème vient du bâtiment et non de l’usage ?

Des traces d’humidité apparaissent sur les murs, une odeur de moisi persiste malgré une aération régulière, les fenêtres ruissellent en permanence. Le doute s’installe : s’agit-il d’un manque d’aération ou d’un défaut du bâtiment ? Identifier l’origine de l’humidité dans un logement est une étape cruciale, en particulier lorsqu’il devient nécessaire d’attribuer les responsabilités entre occupants et propriétaire.

Comprendre les mécanismes de l’humidité intérieure

L’humidité dans les logements peut provenir de deux grandes sources : les activités humaines (douches, cuisine, respiration…) ou des défauts structurels du bâtiment. Dans les deux cas, l’humidité devient problématique lorsqu’elle ne s’évacue pas correctement.

Les seuils hygrométriques de référence

Le taux d’humidité relative intérieur recommandé se situe entre 40 % et 60 %. Au-delà de 60 %, l’humidité est considérée comme excessive, avec un impact direct sur le confort, la santé et la dégradation du bâti (Soler & Palau).

En-dessous de ces seuils, la condensation reste limitée et les moisissures ont peu de chances de se développer. Une simple mesure à l’hygromètre permet une première lecture factuelle de la situation.

La ventilation : condition nécessaire mais pas systématiquement suffisante

Une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) en bon état de fonctionnement est indispensable. Elle renouvelle l’air, extrait l’humidité produite, et évite l’accumulation invisible dans les cloisonnements ou les combles.

Vérification des débits légaux

Conformément à l’arrêté du 24 mars 1982, le débit extrait par la VMC doit respecter un minimum réglementaire selon le nombre de pièces. Un diagnostic VMC, à l’aide d’un anémomètre ou d’un équipement de mesure spécifique, permet de vérifier que ces débits sont bien respectés (source).

Cas des systèmes défaillants

Un système peu entretenu, mal dimensionné ou bloqué mécaniquement ne remplit plus son rôle. Risque : l’humidité reste piégée, notamment dans les logements mal isolés. Les occupants peuvent alors être accusés à tort de mauvaise aération.

• Grilles d’entrée d’air obstruées ou absentes
• Moteur hors service ou courroie détendue
• Gainage encrassé ou percé
• Bouches d’extraction partiellement bouchées

Une vérification annuelle s’impose — et incombe normalement au propriétaire pour les VMC collectives ou centrales.

Les indices d’une origine structurelle de l’humidité

Si la ventilation fonctionne et que l’humidité persiste, il faut étudier la structure du bâtiment.

Remontées capillaires et infiltrations

Les remontées capillaires proviennent de l’humidité du sol absorbée par les fondations ou les murs. Ce phénomène est purement structurel : aucun usage domestique ne peut en être responsable.

Matériaux et configuration déficients

Un logement dont l’isolation est discontinue, avec des murs poreux ou sans rupture de capillarité, favorise l’humidité intérieure. Ce type de défaut se mesure à l’aide d’un humidimètre professionnel, voire de sondes insérées dans la paroi (diagnostic humidité Habitat Presto).

Différencier responsabilité d’usage et responsabilité du bâti

La répartition des responsabilités dépend de la capacité du locataire à maintenir une bonne qualité de l’air intérieur, mais aussi des moyens techniques mis à sa disposition par le bailleur.

Usage normal : un cadre défini

Le locataire a l’obligation d’ouvrir les fenêtres régulièrement, de ne pas obturer les grilles de ventilation et de chauffer suffisamment le logement pour limiter la condensation. Ces éléments relèvent de l’usage raisonnable, mais ne suffisent pas à compenser un défaut structurel.

De son côté, le propriétaire doit fournir un logement décent, avec une aération naturelle ou mécanique conforme, des matériaux adaptés et une étanchéité à l’air cohérente. Si ces conditions ne sont pas réunies, les désordres liés à l’humidité ne peuvent pas être imputés à l’occupant (source MaisonSur).

Quand faire appel à un diagnostic spécialisé ?

Le recours à un diagnostiqueur ou un expert indépendant est parfois le seul moyen d’établir objectivement l’origine de l’humidité. Grâce à des mesures croisées et une inspection in situ, il détermine si le problème découle d’un défaut initial du bâtiment ou d’un usage impropre.

Ce diagnostic peut s’appuyer sur des traces persistantes, l’historique d’anciens sinistres, ou des désordres multiples sans explication apparente. Il ouvre souvent la voie à la reconnaissance de la responsabilité du propriétaire… voire à une requête plus large dans le cadre d’une procédure plus complexe, notamment pour les logements récents ou construits sans traitement de l’étanchéité.

Cette approche rejoint d’ailleurs les conditions de prise en charge d’une expertise technique dont les objectifs dépassent la simple détection de condensation ponctuelle. Pour des cas spécifiques liés à des malfaçons structurelles, vous pouvez aussi consulter notre article dédié sur les méthodes de contrôle de la VMC en logement collectif.

Conclusion : des données chiffrées pour confirmer l’origine du désordre

Déterminer la véritable cause de l’humidité dans un logement ne repose pas sur des impressions, mais sur la combinaison de plusieurs éléments mesurables : taux hygrométrique, débit de ventilation, structure du bâti, configuration thermique. L’origine « comportementale » est rarement seule en cause lorsqu’un dysfonctionnement technique est identifié.

Un locataire ne peut être tenu pour responsable si les conditions minimales d’aération et de protection de l’enveloppe ne sont pas assurées. L’analyse technique, appuyée par des mesures fiables, reste le moyen le plus sûr d’établir objectivement la responsabilité réelle.