Arnaque au faux propriétaire : comment vérifier l’identité et le titre de propriété ?

L’arnaque au faux propriétaire est un phénomène de plus en plus présent dans les transactions immobilières. Parmi les méthodes les plus utilisées : l’usurpation d’identité ou la fausse représentation lors de la mise en vente ou en location d’un bien. Pour éviter de tomber dans le piège, il est crucial de connaître les mécanismes de vérification de l’identité du vendeur ainsi que la validité du titre de propriété.

Vérification d’identité des personnes physiques

Conformité et obligations légales

Au Québec comme en France, la vérification d’identité est encadrée. Les professionnels de l’immobilier doivent vérifier l’identité de tout client dans le cadre d’un achat, d’une vente ou d’une location. Ce dispositif est notamment prévu dans la Loi sur le courtage immobilier (LCI) et la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité (LRPCFAT).

Documents d’identification acceptés

La personne doit présenter un document officiel avec photo, délivré par une autorité gouvernementale. Il doit être :

• authentique
• valide
• à jour

Un passeport, une carte nationale d’identité ou un permis de conduire sont généralement acceptés.

Processus de vérification

La correspondance entre le nom et la photo peut être confirmée séparément, sans que les deux étapes soient simultanées. Cette vérification est souvent déléguée à un tiers, tel un notaire ou un avocat, à condition qu’une entente documentée soit signée. Cela permet de garantir la fiabilité du processus et la traçabilité de la vérification.

Vérification des personnes morales

Documents prouvant l’existence juridique

Quand le vendeur est une société, il convient de demander :

• un certificat de constitution ou d’immatriculation
• le dernier document de dépôt annuel
• un extrait à jour du greffe du tribunal de commerce ou du Registre des entreprises

Ces éléments permettent de vérifier que la personne morale existe réellement, et d’identifier les représentants autorisés à conclure un contrat.

Bases de données publiques

En France, les informations sur les sociétés peuvent être obtenues via des sites publics comme Infogreffe ou le registre du commerce. Au Canada, il est également possible de consulter Corporations Canada ou le Registraire des entreprises du Québec.

Vérification du titre de propriété

Ce que doit contenir un titre

Le titre de propriété authentifié par un notaire contient des informations essentielles :

Vérifications à réaliser

Le notaire, mais aussi l’acquéreur avisé, doit s’assurer :

• du mode d’acquisition (achat, héritage, donation)
• du régime matrimonial du vendeur
• de l’absence de litiges en cours ou de conditions suspensives
• de la continuité de la chaîne de transmission sur 30 ans

En cas de copropriété, il est recommandé de demander les règlements de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées générales pour éviter les mauvaises surprises.

Délai pour recevoir l’acte définitif

Il faut souvent attendre plusieurs mois avant de recevoir l’acte définitif. En moyenne, cela prend entre 3 et 6 mois selon les juridictions et la complexité du dossier. Une attestation provisoire est cependant délivrée immédiatement après la signature, permettant d’entreprendre certaines démarches.

Pour ceux qui souhaitent mieux comprendre la composition d’un titre, notre article sur les mentions essentielles dans un titre de propriété décrypte chaque élément en détail.

Comment identifier le vrai propriétaire

Canaux officiels à utiliser

Consulter l’identité du propriétaire peut se faire légalement à partir de plusieurs services :

• la mairie du lieu du bien, via le service urbanisme ou cadastre
• le Service de Publicité Foncière (ex-Conservation des hypothèques)
• les centres des impôts fonciers, où les registres sont consultables gratuitement sur place
• le site cadastre.gouv.fr pour visualiser les parcelles cadastrales

Attention toutefois, les plans cadastraux indiquent la forme et l’emplacement des terrains ou bâtiments, mais pas le nom du propriétaire. Pour cela, une démarche auprès du service de publicité foncière est indispensable.

Accéder à l’historique d’une propriété

Au Québec, le registre foncier permet d’accéder à l’Index des immeubles à partir du numéro de lot. Cet outil trace l’historique du bien, répertorie les anciens propriétaires, les charges et les montants de vente précédents. Une ressource précieuse, utile aussi bien aux professionnels qu’aux acquéreurs particuliers.

En France, ces historiques sont conservés au Service de publicité foncière et consultables sur demande, sur place ou via le formulaire administratif adapté.

Protection contre les fausses déclarations

Les différents niveaux de contrôle – identité, titre, historique – permettent d’éviter les pièges les plus répandus. Un faux propriétaire aura souvent du mal à produire un titre authentique, prouver la chaîne de propriété ou répondre précisément sur les modalités d’acquisition. Au moindre doute sur la véracité des documents fournis, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé en droit immobilier.

Les arnaques à la fausse propriété ne sont pas rares : en 2022, près de 1 400 signalements de tentatives d’usurpation d’identité en lien avec des transactions immobilières ont été enregistrés selon la DGCCRF. Un chiffre en constante hausse, lié à la multiplication des démarches en ligne et à l’accès facilité aux données personnelles.

Pour approfondir ces vérifications, d’autres ressources fiables complètent cet article, comme la ligne directrice de l’OACIQ sur la vérification d’identité, ou encore les conseils fournis par Surface Parcelle sur la recherche de propriétaires.