Bailleur qui refuse l’assurance habitation choisie : en a-t-il le droit ?

En matière de location, les obligations des locataires et des propriétaires sont strictement encadrées par la loi. L’un des points souvent source d’incompréhensions concerne le choix de l’assurance habitation. Que se passe-t-il si un propriétaire souhaite refuser le contrat que son locataire a librement sélectionné ? Est-ce légalement possible ?

Obligations minimales du locataire en matière d’assurance

Le locataire d’un logement vide ou meublé destiné à l’habitation principale a une obligation légale claire : souscrire une assurance habitation répondant à un critère spécifique. Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci doit impérativement couvrir les risques locatifs.

Ce que couvre la garantie des risques locatifs

Ce type de garantie protège le logement contre les dommages causés par :

• un incendie
• un dégât des eaux
• une explosion

Cette couverture est considérée comme suffisante pour protéger le propriétaire des conséquences financières liées à des sinistres imputables au locataire. Elle doit être justifiée :

• lors de la remise des clés
• chaque année à la demande du propriétaire

Le propriétaire peut-il imposer un assureur ou un contrat spécifique ?

Aucune disposition légale ne permet à un propriétaire d’imposer une compagnie d’assurance à son locataire tant que celui-ci respecte ses obligations légales. Le bailleur ne peut donc pas refuser un contrat d’assurance habitation dès lors que celui-ci :

• couvre les risques locatifs
• est valide et en cours de souscription

Le contenu du contrat, le nom de l’assureur ou encore le montant des franchises ne relèvent pas de son appréciation, sauf mention expresse dans le bail. Et même dans ce cas, une clause imposant un assureur peut être jugée abusive par un tribunal.

Quand le refus du contrat peut-il être envisagé ?

S’il existe des doutes sur la conformité du contrat présenté, le bailleur peut demander des précisions. Cela peut arriver dans deux cas :

• l’attestation fournie ne mentionne pas la garantie des risques locatifs
• la durée de couverture n’est pas clairement mentionnée

Mais en l’absence d’anomalie manifeste, le bailleur ne peut pas refuser l’assurance pour un simple désaccord sur la compagnie choisie par le locataire. À ce sujet, le site officiel de l’administration française rappelle que seul le défaut d’assurance est sanctionnable.

Que peut faire un propriétaire en cas de non-assurance ?

Dans les situations où le locataire n’est pas assuré ou ne transmet pas l’attestation, les options suivantes sont à sa disposition :

Comme expliqué sur le site de Cardif, cette souscription d’assurance par le bailleur est encadrée : elle doit être notifiée et justifiée. De plus, elle fait perdre au propriétaire l’option de résilier le bail pour défaut d’assurance.

L’assurance sélectionnée par le locataire peut-elle être contestée ?

Tant que les garanties obligatoires sont incluses dans le contrat et que l’attestation peut être vérifiée, le bailleur n’a pas de base juridique pour s’y opposer. Le site LeComparateurAssurance.com met en lumière que la responsabilité du locataire se limite à couvrir les dommages causés au bien loué. Si ce minimum est respecté, le contrat ne peut être écarté.

En revanche, le fait que le locataire choisisse de renforcer sa couverture (vol, responsabilité civile, dommages aux biens personnels, etc.) est une initiative individuelle, sans incidence sur le rôle du bailleur.

Vers une assurance plus exhaustive : le point sur la responsabilité civile

Bien que non exigée par la loi dans le cadre du bail, la garantie responsabilité civile est souvent incluse par défaut, car elle protège le locataire contre les dommages causés aux tiers (voisins, visiteurs, etc.). Certains contrats incluent également une protection juridique, ce qui peut s’avérer utile en cas de contentieux.

Ce besoin d’une couverture plus large peut se conjuguer avec d’autres garanties liées à la gestion locative. Si vous êtes bailleur et souhaitez mieux comprendre vos droits et limites dans d’autres contextes — notamment en cas de sinistre, de conflits ou pour optimiser la gestion des relations contractuelles — notre article sur les obligations d’un propriétaire lors de l’entrée dans un logement peut offrir des compléments utiles.

Conclusion : le libre choix de l’assurance est encadré mais garanti

Un propriétaire ne peut pas refuser sans motif légal une assurance habitation choisie par son locataire si celle-ci respecte les obligations légales a minima. Toute tentative d’imposer un prestataire ou un niveau de garantie non prévu par la loi pourrait être jugée abusive en justice. La vigilance doit plutôt porter sur la vérification régulière de la validité du contrat assuré, et non sur son contenu précis ou l’assureur sélectionné.