Congé pour reprise du logement : quels délais et quels justificatifs le bailleur doit fournir ?

Un propriétaire peut avoir besoin de récupérer son logement actuellement loué, que ce soit pour y vivre lui-même ou le mettre à disposition d’un proche. Cette possibilité est encadrée par la loi, notamment par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le respect des délais et la fourniture de justificatifs précis sont des conditions indispensables pour valider ce congé pour reprise.

Délais à respecter selon la nature du bail

Un congé donné pour reprise ne peut pas être notifié à n’importe quel moment. Il doit arriver avant l’échéance du bail en respectant un certain préavis, qui varie selon que le logement est loué vide ou meublé.

Délais de préavis légaux

• 6 mois avant la fin du bail pour une location vide
• 3 mois avant l’échéance pour une location meublée

Le locataire doit avoir effectivement reçu le congé dans ce délai. Ce point est fondamental, car un envoi tardif, même de quelques jours, peut invalider la procédure. La remise par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement en sont les trois modes valables de notification.

Restrictions en cas d’acquisition récente

Lorsqu’un nouveau propriétaire acquiert un logement occupé, il ne peut pas donner congé immédiatement. Il doit attendre la fin du bail en cours et ne peut proposer un congé pour reprise qu’après un délai de 2 ans suivant la date d’acquisition.

Ce délai vise à protéger le locataire contre des changements trop brusques liés à la vente du bien. Cela s’applique également en cas de congé pour vente.

Obligation d’occupation du bien

Une fois le congé notifié et le locataire parti, le bailleur (ou son proche occupant) doit effectivement habiter le logement pendant une durée minimale de 2 ans. Ce critère est parfois contrôlé par les tribunaux, en particulier en cas de contestation par le locataire sortant.

Des éléments comme l’emménagement réel, les abonnements de fourniture d’énergie ou le transfert de domicile fiscal peuvent servir de preuve de cette occupation effective.

Justificatifs obligatoires pour la validité du congé

La lettre de congé n’a de valeur juridique que si elle comporte certaines mentions précises. Sans ces éléments, l’acte peut être contesté voire annulé.

Mentions obligatoires dans la lettre

• Motif de la reprise (habitation personnelle ou logement pour un proche)
• Nom et adresse du futur occupant
• Lien de parenté avec le bénéficiaire si ce n’est pas le propriétaire
• Engagement à une occupation réelle et sérieuse du logement

Documents à joindre

La jurisprudence a précisé la liste des pièces indispensables à fournir :

La notice d’information est notamment obligatoire depuis 2023. Elle informe le locataire de ses recours possibles, en conformité avec le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.

Éléments de preuve acceptés par les tribunaux

L’occupation effective du logement doit être sérieusement envisagée. Parmi les éléments validés en contentieux :

• Factures d’électricité ou de gaz à l’adresse du bien
• Déclarations fiscales (résidence principale)
• Contrat d’assurance habitation
• Attestation de changement d’adresse (impôts, sécurité sociale, etc.)
• Inscription sur les listes électorales du domicile

Lorsque la reprise concerne un ascendant ou un descendant, ces preuves doivent concerner cette tierce personne.

Qui peut bénéficier d’un congé pour reprise ?

La loi ne permet pas au bailleur de reprendre le logement « pour n’importe qui ». Les bénéficiaires doivent répondre à certains critères définis strictement par le Code civil et la jurisprudence.

Peuvent donc en bénéficier :

• Le propriétaire lui-même
• Son époux ou partenaire de PACS
• Ses enfants ou petits-enfants
• Ses parents ou grands-parents

Le lien familial doit être clairement établi par des documents officiels comme un livret de famille ou un acte d’état civil.

Risques encourus en cas de congé abusif

Un congé pour reprise utilisé de manière abusive ou mensongère constitue un manquement grave. Des sanctions peuvent être prononcées à l’encontre du bailleur si les tribunaux démontrent le caractère frauduleux de la procédure.

Les peines encourues comprennent :

• Dommages et intérêts pour préjudice subi par le locataire
• Amende pénale jusqu’à 6 000 € pour une personne physique
• Amende de 30 000 € pour une personne morale
• Obligation de reloger le locataire évincé en priorité

Les tribunaux évitent ainsi les stratégies de congés déguisés visant à contourner des contraintes locatives.

Que faire en cas de doute sur la validité d’un congé ?

En cas de contestation, le locataire dispose de recours auprès du tribunal judiciaire. Si le congé semble non justifié ou qu’aucune occupation effective ne suit, une action en justice peut être intentée. À ce titre, notre article sur comment gérer un litige entre bailleur et locataire propose des pistes concrètes de résolution amiable ou judiciaire.

Certains cas nécessitent même l’appui d’une aide juridique ou d’un conciliateur immobilier. La vigilance reste donc de mise pour respecter la procédure dans les règles.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter des sources officielles et spécialisées comme service-public.fr, ou des guides professionnels tels que ceux de Bail Facile ou La Page Immo.