L’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre donne la possibilité aux bailleurs d’ajuster les loyers à l’évolution des prix. Mais que se passe-t-il lorsqu’un propriétaire tarde à notifier cette augmentation ? Peut-il tout de même en réclamer le paiement ? Et sur combien de mois ? Voici les règles à connaître pour comprendre l’impact d’un retard dans l’application de l’IRL 2025.
Les conditions nécessaires à la révision du loyer
Pour qu’une révision annuelle du loyer puisse s’appliquer, elle doit être explicitement prévue dans le contrat de location. Sans cette clause, aucune augmentation liée à l’IRL ne peut être exigée. Cette révision intervient à la date convenue dans le bail, généralement à la date anniversaire du contrat.
La clause d’indexation indispensable
Le bail doit mentionner une formule de révision basée sur l’IRL publié par l’Insee. Cette clause précise :
- La date de révision (par exemple : chaque 1er février)
- L’indice de référence de base (celui en vigueur au moment de la signature ou de la dernière révision)
- La méthode de calcul de la révision
Sans ces éléments, le propriétaire ne peut exiger aucune augmentation, quelle que soit la variation de l’IRL.
Délai légal pour faire la demande d’augmentation
La loi encadre strictement le délai dont dispose un propriétaire pour appliquer une révision de loyer.
Un an pour agir, pas un jour de plus
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le propriétaire a exactement un an pour notifier au locataire la hausse du loyer. Ce délai court à partir de la date prévue pour la révision, selon le contrat. Passé ce délai, toute hausse devient irrecevable, même si les indices ont augmenté entre-temps. La prescription est donc ferme : après un an, la révision est perdue (Service-public.fr).
Pas de rétroactivité possible
La révision ne s’applique qu’à partir de la date de notification au locataire. Même si elle est envoyée dans le délai d’un an, le propriétaire ne peut pas exiger d’arriérés correspondant aux mois écoulés depuis la date initiale. Les mensualités passées sont définitivement gelées.
| Date de révision prévue dans le bail | Date de notification de l’augmentation | Date d’effet de la hausse | Mois perdus pour le propriétaire |
|---|---|---|---|
| 1er mars 2025 | 10 juin 2025 | 10 juin 2025 | mars, avril, mai |
| 1er avril 2025 | 1er avril 2026 | 1er avril 2026 | aucun (dernière limite) |
| 1er février 2025 | 15 mars 2026 | non applicable | toute l’année perdue |
Comment le propriétaire doit-il notifier l’augmentation ?
Le propriétaire doit exprimer clairement sa volonté d’appliquer l’augmentation au locataire. Cette demande peut se faire par courrier, généralement en recommandé avec accusé de réception. Le courrier doit mentionner l’indice de loyer utilisé, le calcul effectué et la date d’application de la nouvelle mensualité.
La méthode utilisée garantit une preuve de notification et trace l’application de la révision. Le point de départ de l’augmentation correspond à la date de réception de cette notification.
Pourquoi certains bailleurs hésitent ou oublient ?
Plusieurs raisons peuvent expliquer pourquoi certains propriétaires n’appliquent pas la hausse dans les délais : méconnaissance des règles, peur d’éveiller les tensions avec le locataire, oubli, ou volonté délibérée de ne pas ajouter une charge supplémentaire dans un contexte d’inflation. C’est une décision qui peut être coûteuse selon les périodes.
Pour rester dans les clous, il est conseillé aux bailleurs de suivre régulièrement la publication des indices IRL par l’Insee et de noter les dates d’échéance. L’IRL du premier trimestre 2025, par exemple, affiche une hausse de 1,40 % par rapport à la même période de 2024 (Le Particulier).
Effets en cas de changement de locataire
Si le bail arrive à son terme ou qu’un nouveau locataire s’installe, la révision non appliquée ne pourra pas être répercutée dans le nouveau contrat, sauf si celui-ci propose un loyer renégocié selon les conditions du marché. En zone tendue, cependant, le nouveau loyer reste encadré par des loyers de référence, comme évoqué dans cet article sur les plafonds de hausse autorisée.
En cas de litige : que peut faire le locataire ?
Si un propriétaire tente de réclamer rétroactivement une hausse sur plusieurs mois antérieurs à la notification, le locataire peut s’y opposer. En cas de contentieux, les juridictions de proximité tranchent généralement en faveur du locataire, la loi étant claire sur la non-rétroactivité de l’augmentation (ImmobilierLoyer.com).
Il est utile de conserver tous les échanges écrits, notamment les courriers liés au loyer, pour justifier sa position si besoin.
À retenir
- La révision liée à l’IRL ne fonctionne que si elle est prévue dans le bail.
- Le propriétaire a un an pour envoyer sa demande, sans possibilité de rétroagir.
- La hausse s’applique uniquement à partir de la date de réception de la notification.
- Les mois non réclamés avant la notification sont définitivement perdus.
Respecter ces règles permet d’éviter d’éventuels litiges et garantit un cadre légal clair, tant pour locataires que pour bailleurs.
