Révision de loyer : le propriétaire peut-il dépasser l’IRL avec des travaux ?

La révision des loyers dans un bail d’habitation est strictement encadrée par la loi. En principe, elle est basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE. Mais dans certains cas, le propriétaire peut dépasser cette limite, notamment lorsqu’il réalise des travaux d’amélioration. Ce levier, bien qu’encadré, soulève des questions précises que cet article se propose d’éclairer.

Révision classique : un loyer encadré par l’IRL

La majorité des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 prévoient une clause de révision annuelle du loyer. Celle-ci ne peut être activée que si cette clause figure expressément dans le contrat de bail. Une fois par an, le bailleur peut appliquer une hausse selon la variation de l’IRL, calculé sur les douze derniers mois de l’indice publié au trimestre de référence indiqué dans le bail.

Par exemple, si l’IRL du deuxième trimestre 2025 est de +3,5 %, le loyer ne pourra être majoré que de ce pourcentage pour l’année suivante. Cette règle vise à limiter les hausses abusives et à protéger le pouvoir d’achat des locataires.

Travaux d’amélioration : une possibilité d’augmentation au-delà de l’IRL

Il existe cependant une exception à cette règle d’indexation. Lorsqu’un bailleur entreprend à ses frais des travaux significatifs dans le logement, il peut légalement proposer une augmentation du loyer qui dépasse l’IRL. Cette faculté est prévue aux articles 17-1 et 19 de la loi de 1989, sous certaines conditions précises.

Seuil de travaux exigé

Pour être recevable, le montant des travaux doit atteindre un seuil d’investissement :

• Au moins 6 mois de loyer hors charges pour une location nouvelle
• Au moins 12 mois de loyer pour un renouvellement de bail

Si le montant ne dépasse pas ces seuils, le bailleur devra se limiter à une révision classique selon l’IRL.

Nature des travaux reconnus

Il ne suffit pas de peindre ou de réviser la plomberie pour justifier une augmentation. Les travaux doivent constituer une forme d’amélioration du logement. Cela inclut notamment :

• La pose de fenêtres double vitrage
• L’installation d’un système de chauffage performant
• La création d’une salle d’eau supplémentaire
• L’adjonction d’équipements comme une cuisine intégrée de qualité

Les travaux de simple entretien ou de conformité ne sont pas éligibles.

Encadrement du montant d’augmentation

L’augmentation autorisée est plafonnée à 15 % du coût total des travaux engagés par le propriétaire, répartie sur le loyer annuel.
Voici un exemple simulé :

Des conditions de procédure strictes

Le propriétaire ne peut pas imposer unilatéralement cette augmentation. Elle doit faire l’objet :

• D’une clause spécifique dans le bail, ou d’un avenant signé par le locataire
• D’une notification formalisée dans les délais légaux

Dans le cas contraire, l’augmentation pourra être contestée par le locataire, voire être déclarée nulle par un tribunal.

Compatibilité avec l’IRL : deux révisions possible dans certains cas

La révision du loyer liée à des travaux peut, sous conditions, se cumuler avec la revalorisation annuelle fondée sur l’IRL. Ces deux hausses sont indépendantes si elles respectent les procédures respectives. Par conséquent, un bailleur peut appliquer :

• Une augmentation liée à l’IRL à date anniversaire du bail
• Et une augmentation complémentaire à la suite de travaux, à condition d’avoir respecté les formalités

Dans cette logique, il est pertinent pour le bailleur de se référer aux obligations issues du cadre légal pour distinguer les différents types de révision.

Dans quelles situations cette revalorisation reste impossible ?

Il existe des cas où la réalisation de travaux ne permet pas de dépasser l’IRL :

• Si le seuil minimal de travaux n’est pas atteint
• Si aucun accord n’est conclu avec le locataire pour le renouvellement
• Si le bien est situé en zone tendue avec plafonnement prévu au décret encadrant les loyers

Dans ces cas, même si les travaux sont d’amélioration, le propriétaire devra se contenter d’une révision classique limitée par l’indice IRL.

Conclusion : une marge de manœuvre contrôlée

Le dépassement de l’IRL via des travaux d’amélioration est une possibilité bien encadrée, qui répond à une finalité précise : inciter les propriétaires à investir dans la qualité et la performance de leur bien. Mais cet outil reste conditionné à des seuils, des contenus de travaux stricts et des procédures formelles.

Pour les propriétaires qui cherchent à optimiser leur rentabilité tout en restant conformes à la loi, il peut être judicieux de coupler cette stratégie à une analyse du plafonnement de loyer en zone tendue, notamment lors des relocations.