Surface loi Boutin erronée : comment réclamer une diminution de loyer et de combien ?

Une erreur dans la superficie loi Boutin indiquée sur un bail de location n’est pas anodine. Lorsque la surface réelle est inférieure à celle mentionnée au contrat, et que l’écart dépasse un certain seuil, le locataire peut légalement demander une diminution du loyer. Ce droit, peu connu, est pourtant bien encadré par la loi. Voici comment procéder.

Seuil de tolérance et conditions pour demander une réduction

La loi stipule que l’erreur tolérée entre la surface réelle et celle mentionnée dans un bail de location vide ne peut excéder 5 %. Au-delà, une réduction du loyer est légitime. Ce droit est encadré par la loi Boutin, entrée en vigueur en 2009 pour renforcer la transparence dans les locations résidentielles principales.

• Le logement concerné doit être loué vide en résidence principale
• La surface indiquée doit être surestimée de plus de 5 %
• La surface réelle doit être certifiée par un professionnel

Origines fréquentes des erreurs

Une erreur de mesurage peut provenir d’une confusion entre la surface loi Boutin (surface habitable sans annexes) et d’autres surfaces comme la surface Carrez ou la surface au sol. Les diagnostics approximatifs réalisés sans visite ou d’après plans anciens peuvent aussi induire en erreur.

Comment calculer la réduction du loyer

Une méthode strictement proportionnelle

Le calcul est simple : si la surface réelle est inférieure de 10 % à celle annoncée, vous pouvez demander une réduction de 10 % du loyer. Le principe est proche du réajustement locatif pour charges erronées, dans lequel le locataire est également protégé en cas de données incorrectes.

Exemple chiffré

Délai pour agir et rétroactivité

Un cadre limité à quelques mois

Le locataire dispose d’un délai de 4 mois suivant la signature du bail pour demander un remboursement rétroactif. Si la demande est faite après ce délai, la diminution s’appliquera uniquement à compter de la date de réclamation.

Exemples de rétroactivité

Dans l’exemple précédent :

• Réclamation à 3 mois : remboursements dus sur 3 mois = 420€
• Réclamation à 6 mois : réduction appliquée uniquement à partir de la 6e mensualité

Les démarches à entreprendre

Preuves nécessaires et étapes à suivre

Pour demander une correction du loyer, voici les étapes recommandées :

• Faire réaliser un mesurage conforme par un diagnostiqueur immobilier certifié
• Rassembler les preuves de l’écart (rapport, plan, photos)
• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire
• En cas de refus ou d’inaction, saisir le juge des contentieux de la protection

Et si aucune surface n’est mentionnée ?

Si le bail ne comporte pas de mention de la surface habitable (obligatoire depuis 2009), le locataire peut mettre le bailleur en demeure. Le propriétaire a alors un mois pour corriger le bail. Passé ce délai, une action judiciaire est possible pour obtenir une réduction voire une nullité du bail, comme le confirme l’analyse de GererSeul.com.

Conséquences pour le propriétaire

Un propriétaire qui applique une surface erronée engage sa responsabilité. Il ne peut pas demander un réajustement à la hausse si la surface réelle est supérieure à celle indiquée. Le Code de la construction et de l’habitation protège le locataire dans ce type de différend.

Dans les cas les plus sérieux, l’erreur peut mener à la nullité du bail, en particulier si elle est manifeste ou volontaire. La jurisprudence prend systématiquement en compte la bonne foi du bailleur.

Ce type d’erreur est aussi évitable. Le recours à un diagnostiqueur professionnel, tel que recommandé par la LCD67, réduit fortement les risques de litige. Une vigilance accrue est indispensable lors de la mise en location d’un bien.