Visites du bailleur pour vente : quels horaires et quel délai de prévenance légal ?

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un logement occupé, il peut être tenté de recourir à des visites régulières pour présenter le bien à de futurs acquéreurs. Mais ce droit ne se fait pas sans règles. Encadrée strictement par la loi française, la visite du logement par le bailleur dans le cadre d’une vente doit respecter certains horaires et un formalisme précis vis-à-vis du locataire.

Horaires des visites autorisées

En vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut organiser de visites que sous réserve de certaines conditions temporelles. Cette disposition protège la jouissance paisible du locataire.

Quels jours sont considérés comme ouvrables ?

Les visites sont permises uniquement du lundi au samedi inclus. Les dimanches ainsi que les jours fériés sont explicitement exclus. Organiser des visites durant ces jours non ouvrables est contraire à la loi et toute clause contractuelle imposant ce type de pratique serait considérée comme nulle.

Combien de temps peuvent durer les visites ?

La loi établit une limite journalière de deux heures maximum pour les visites. Cette contrainte ne peut être contournée : si un bail contenait une clause autorisant un dépassement, elle serait réputée non écrite. Le but est de limiter l’atteinte potentielle à la vie privée du locataire.

Quels horaires sont pratiqués ?

Il n’existe pas de créneaux horaires fixés par la loi. Légalement, la seule exigence est que les visites se tiennent pendant les jours ouvrables et dans la limite de deux heures par jour. En pratique, les professionnels de l’immobilier privilégient des créneaux compatibles avec une activité salariée classique, comme 17h à 19h ou 17h à 20h. Ce point reste néanmoins négociable entre le bailleur et le locataire.

Délai de prévenance des visites

Le code civil comme la loi de 1989 ne définissent aucun délai de prévenance obligatoire pour les visites dans le cadre d’une vente. Pour autant, cela ne signifie pas que le propriétaire puisse organiser une visite sans prévenir.

Prévenir, mais quand ?

Légalement, le bailleur doit simplement avertir le locataire à l’avance. Le flou juridique autour de la notion d’ »avance raisonnable » pousse la pratique à s’ancrer dans des standards contractuels. Selon le site PAP, un délai de prévenance de 24 à 48 heures est souvent retenu dans les baux types. Mais il peut aller jusqu’à 5 jours dans certains cas, selon les préférences des parties.

Et sans clause explicite dans le bail ?

En l’absence de disposition dans le contrat de location, tout repose sur l’accord préalable explicite du locataire. Le propriétaire ne peut pas s’introduire dans le logement de son propre chef. Tenter de le faire constitue une violation de domicile (article 226-4 du Code pénal), passible d’un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende.

Tableau récapitulatif des règles applicables

Cadre contractuel et responsabilité juridique

Le droit à faire visiter un bien avant une vente n’existe que s’il est contractuellement prévu dans le bail. À défaut, cela nécessite une co-construction entre propriétaires et locataires. Si un accord clair n’est pas établi, le bailleur s’expose à des contestations, voire des actions judiciaires.

Dans ce contexte, le rôle du professionnel qui gère la location prend tout son sens. Une gestion bien encadrée permet d’éviter tensions et litiges. Sur des sujets connexes, comme le respect du droit de préemption ou les obligations à la fin d’un bail, vous pouvez consulter notre article dédié à la durée de validité d’une offre d’achat en immobilier, qui complète ces aspects pratiques du droit locatif.

Délais de préavis en cas de vente

Un bailleur souhaitant mettre fin au bail pour vendre doit respecter un délai de préavis légal, différent selon le type de location :

• 6 mois avant le terme du bail pour une location vide
• 3 mois pour une location meublée

Pendant cette période, le locataire dispose d’un droit de préemption lui permettant d’acheter le logement en priorité. Il dispose pour cela de 2 mois à compter de la réception de l’offre de vente.

Attention aux clauses abusives

Certains propriétaires peuvent être tentés d’inclure des clauses leur permettant de faire visiter le logement à tout moment. Pourtant, la loi les encadre fermement. Comme le souligne BailFacile, est réputée non écrite toute clause qui :

• impose le droit de visite pendant les jours fériés
• autorise plus de 2 heures de visites par jour
• ou ne respecte pas des horaires convenables

Un locataire confronté à une telle situation est fondé à refuser les visites en s’appuyant sur ces dispositions d’ordre public.

Conclusion

Le droit pour un bailleur d’organiser des visites dans le cadre d’une vente existe, mais il suppose une vigilance accrue sur le cadre légal. En l’absence d’accord clair avec le locataire ou de clauses précises dans le bail, ce droit n’est ni automatique ni illimité. Il s’agit de trouver un équilibre entre les impératifs commerciaux du propriétaire et le respect de la vie privée du locataire.