Dans les immeubles en copropriété, la présence de sous-compteurs d’eau, ou compteurs divisionnaires, facilite une répartition plus équitable des charges liées à la consommation d’eau. Mais comment s’assurer que cette répartition est bien réalisée ? Plusieurs critères techniques, légaux et comptables permettent de vérifier que chacun paie selon ce qu’il consomme réellement, en tenant compte des dépenses communes.
Principe de la répartition avec compteurs divisionnaires
La gestion de l’eau dans une copropriété repose, lorsqu’ils sont installés, sur deux niveaux de mesure :
- Les compteurs divisionnaires : mesurent la consommation d’eau potable de chaque logement.
- Le compteur général : mesure l’ensemble de la consommation pour l’immeuble (logements + parties communes).
La différence entre la consommation totale au compteur général et la somme des consommations individuelles constitue la consommation dite “indivise” (nettoyage, espaces verts, fuites éventuelles…). Cette part est répartie selon les tantièmes de copropriété, sauf décision contraire de l’assemblée générale.
Méthodes de vérification du décompte
1. Vérifier la régularité des relevés
Les relevés doivent être effectués régulièrement, généralement une à quatre fois par an. Ils peuvent être réalisés manuellement ou par télérelève. Le copropriétaire peut :
- consulter les tableaux de relevés émis par le gestionnaire ou la société de mesure,
- comparer la variation d’un relevé à l’autre,
- et vérifier leur concordance avec sa consommation estimée (par exemple, en m³/mois/personne).
La consommation moyenne d’eau par personne en France se situe autour de 150 litres par jour, soit environ 55 m³ par personne par an (source).
2. Étudier les factures globales et leur ventilation
Le relevé annuel de gestion doit permettre de comprendre comment la facture d’eau de la copropriété est répartie :
- Montant total facturé par le fournisseur (en euros et m³).
- Répartition individuelle calculée selon les compteurs divisionnaires.
- Volume résiduel attribué aux charges communes.
Ce bilan peut être présenté dans un tableau récapitulatif :
| Élément | Volume (m³) | Coût (euros) |
|---|---|---|
| Consommation totale (compteur général) | 1 500 | 3 000 € |
| Somme des compteurs divisionnaires | 1 350 | 2 700 € |
| Consommation des communs | 150 | 300 € |
Un écart supérieur à 20 % peut révéler un dysfonctionnement (fuite, sous-comptage, erreurs de lecture, etc.).
3. Clés de répartition appliquées
La consommation individuelle est répartie au prorata exact mesuré. Les charges communes, en revanche, sont souvent ventilées selon les tantièmes (ou millièmes). Le règlement de copropriété ou une décision votée peut définir une clé spécifique.
Répartition des parts fixes et variables
Les factures d’eau comprennent presque toujours une part fixe (abonnement) et une part variable (volume consommé). Dans une gestion transparente :
- La part fixe est répartie entre tous selon leurs tantièmes.
- La part variable repose uniquement sur les données de consommations individuelles.
Exemple : pour 60 lots dans un immeuble, la part fixe de 1 800 € peut être répartie selon les tantièmes répartis entre copropriétaires, pendant que la part variable suit le relevé de chaque compteur.
Cas particuliers à identifier
Compteurs défaillants ou absents
Si le relevé ne peut pas être effectué pour un logement, on recourt :
- à une estimation basée sur l’historique du logement lorsqu’il est disponible,
- à la moyenne de la copropriété, répartie à parts égales, si aucune donnée de référence n’existe (source ARC).
La régularisation est ensuite effectuée une fois les données accessibles, avec ajustement du décompte.
Quantité anormalement élevée ou contestation
En cas de doute sur une valeur, le copropriétaire peut demander au syndic la copie des relevés et justificatifs. En cas de désaccord persistant, seule une décision de justice peut permettre une réduction ou révision de la facture. La jurisprudence de la Cour de cassation du 7 février 2019 (n°17-21.568) confirme que la contestation doit être justifiée techniquement (source juridique).
Ce que prévoit la réglementation
Depuis une ordonnance de décembre 2022, lorsque le contrat de fourniture n’est pas individualisé, le syndic doit fournir au moins une fois par an à chaque copropriétaire une information claire sur la consommation globale d’eau de l’immeuble. Cette transparence vise à responsabiliser l’usage et anticiper les anomalies.
Les décisions concernant l’installation, la modernisation ou l’abandon des sous-compteurs doivent être votées lors de l’assemblée générale, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La majorité absolue des voix de tous les copropriétaires est requise (source notaires.fr).
Enfin, la feuille de répartition annuelle, fournie par le syndic ou le gestionnaire, doit mentionner clairement les éléments suivants :
- les volumes consommés et leur coût,
- la méthode de répartition utilisée,
- et les éventuelles régularisations effectuées.
L’analyse de ces feuilles permet également de mieux comprendre l’ensemble des charges, ce qui peut être utile lorsqu’on cherche à comprendre la gestion globale des consommations communes, comme détaillé dans cet article complémentaire sur les charges locatives de base.
Une répartition juste et vérifiable repose donc sur : des relevés réguliers, un traitement comptable transparent, et des documents accessibles à chaque copropriétaire. Connaître ses droits et obligations, ainsi que ceux du syndic, permet à chacun de s’assurer que la facturation de l’eau est conforme à sa consommation réelle.
