Face à la montée en puissance des exigences environnementales et du confort des occupants, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont de plus en plus sous pression. Ces passoires thermiques, pointées du doigt pour leur consommation excessive et leur faible isolation, ne peuvent plus ignorer les revendications de leurs locataires, notamment en ce qui concerne le montant du loyer. Mais dans quelles conditions une réduction de loyer peut-elle être obtenue en cas d’inconfort thermique ?
Contexte réglementaire des passoires thermiques
En France, 13,9 % des résidences principales sont classées F ou G, soit environ 4,2 millions de logements concernés par des mesures restrictives dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique. Depuis le 24 août 2022, les loyers de ces logements ne peuvent plus être augmentés à la relocation ou lors d’un renouvellement de bail (source : Ministère de la Transition écologique).
Définitions techniques du DPE F et G
- Classe F : consommation entre 331 et 420 kWh/m²/an ou émission de 71 à 100 kg de CO₂/m²/an
- Classe G : consommation supérieure à 420 kWh/m²/an ou émission au-delà de 100 kg de CO₂/m²/an
Les logements F représentaient 8,1 % du parc immobilier en 2024. Ces chiffres traduisent une enveloppe considérable en besoin urgent de rénovation.
Réduction de loyer : une démarche encadrée
Mise en demeure du propriétaire
Un locataire souffrant d’un inconfort thermique significatif (températures basses en hiver malgré le chauffage, fortes consommations énergétiques) peut entamer une démarche pour demander une réduction de loyer. La première étape consiste à adresser une mise en demeure au bailleur, dans laquelle il expose les dysfonctionnements constatés et formule une demande claire : soit effectuer des travaux d’amélioration énergétique, soit envisager une compensation à travers un ajustement du loyer.
Recours possibles en cas de refus
Sans réponse satisfaisante ou si le propriétaire refuse les travaux, le locataire peut :
- Saisir la Commission départementale de conciliation (facultatif mais recommandé)
- Engager directement une procédure auprès du juge compétent (tribunal judiciaire)
Décisions que peut rendre le juge
Le juge apprécie le préjudice subi par le locataire (factures élevées, inconfort thermique prolongé, insalubrité potentielle). Il peut alors :
| Décision possible | Conséquence pour le bailleur |
|---|---|
| Imposition de travaux énergétiques | Réalisation obligatoire pour atteindre au moins la classe E |
| Réduction du loyer | Réduction proportionnelle au désagrément (chauffage, isolation) |
| Suspension du loyer | Possibilité de ne plus verser de loyer temporairement, voire consignation judiciaire |
| Dommages et intérêts | Indemnisation du locataire pour préjudice subi |
Un calendrier de plus en plus contraignant
Au fil des années, la réglementation encadre plus strictement l’usage locatif des habitations thermiquement déficientes. Les prochaines échéances sont claires :
- Interdiction de location des logements classés G : dès le 1er janvier 2025
- Interdiction pour les logements F : au 1er janvier 2028
- Élargissement à la classe E : prévu au 1er janvier 2034
Les propriétaires doivent anticiper ces échéances sous peine d’avoir un bien impropre à la location ou sujet à des litiges locatifs coûteux.
Projet de réforme pour encadrer les baisses de loyer
Une réforme à l’étude pourrait restreindre la base de calcul de la réduction de loyer au seul surcoût énergétique imputable à l’inefficacité thermique du logement. Cela signifierait que la baisse ne se ferait plus au titre du manque de confort global, mais sur le différentiel de facture induit par la mauvaise isolation ou le système de chauffage dépassé.
Exemple concret d’un inconfort et ses conséquences
Le cas d’une étudiante à Paris illustre bien ces tensions. Installée dans un studio de 20 m² classé G, elle débourse jusqu’à 350€ d’électricité par mois pour maintenir une température vivable. Ce montant représente près de 30 % de son budget mensuel, un niveau jugé alarmant par les associations de consommateurs (source : Quotidiag). En lien avec cette situation, une enquête de 2023 révèle que 30 % des Français ont eu froid chez eux durant l’hiver, dont 41 % pour des raisons financières.
Quel impact pour les propriétaires ?
Pour les bailleurs, ces nouvelles règles représentent une perte potentielle de rentabilité si le bien n’est pas rénové à temps. Plusieurs outils financiers sont proposés pour accompagner les travaux : MaPrimeRénov’, les aides des collectivités locales et les certificats d’économies d’énergie (CEE notamment).
Un investissement rapide peut éviter les litiges et maintenir la valeur locative du bien. À ce titre, les travaux les plus efficaces sont ceux qui ciblent l’enveloppe thermique (isolation, remplacement des menuiseries) et les équipements de production de chaleur. Sur cette question, nous avons récemment traité des figurent parmi les travaux prioritaires pour gagner en classe énergétique, en particulier dans les bâtis anciens.
Conclusion
La réduction du loyer pour cause d’inconfort thermique dans un logement classé F ou G est possible, mais nécessite une action réfléchie et documentée. Il ne s’agit pas d’un droit automatique, mais d’un recours à exercer dans un cadre bien défini par la loi. Face aux échéances à venir, locataires comme propriétaires doivent désormais prendre au sérieux la question énergétique du logement.
Les locataires disposent de leviers légaux pour faire valoir leurs droits, tandis que les bailleurs auront tout à gagner à anticiper les rénovations plutôt que de subir des décisions judiciaires ou une perte de revenus locatifs durable.
