Dans une location meublée, le forfait de charges est souvent perçu comme un moyen simple de gérer les dépenses locatives. Mais que cache réellement ce forfait ? Que doit-il inclure ? Et comment les locataires peuvent-ils le contrôler ? Tour d’horizon d’un sujet aussi courant que méconnu.
Définition et fonctionnement du forfait de charges
Le forfait de charges s’applique exclusivement aux locations meublées, y compris dans le cadre des baux mobilité instaurés par la loi ELAN. Il s’agit d’un montant fixe, payé mensuellement en plus du loyer, pour couvrir certaines charges locatives. Contrairement aux provisions sur charges pratiquées en location vide, il ne donne lieu à aucune régularisation annuelle.
La somme due au titre du forfait doit être mentionnée de façon explicite dans le bail. Elle reste fixe pendant toute la durée du contrat, à moins d’une clause de révision.
Composition du forfait de charges
Le forfait n’inclut que les charges récupérables définies par le Décret n°87-713 du 26 août 1987. Il ne peut pas intégrer de dépenses d’investissement ou de frais à la charge exclusive du propriétaire.
Liste non exhaustive des charges éligibles
- Eau froide (consommation et abonnement)
- Électricité des parties communes
- Chauffage collectif
- Entretien des parties communes et espaces verts
- Nettoyage des ordures ménagères
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- Petites réparations des équipements mentionnés dans le bail (poignées, joints, interrupteurs…)
Ainsi, il n’est pas possible d’y inclure l’assurance du bâtiment, la taxe foncière (hors TEOM), ou encore les travaux de rénovation prismatiques à la vétusté.
Comment établir un forfait raisonnable
La loi interdit expressément que le forfait soit « manifestement disproportionné » par rapport aux charges réelles. Pour le déterminer correctement, il est conseillé aux bailleurs de se baser sur des données concrètes et vérifiables.
Méthode de calcul recommandée
| Étape | Détail |
|---|---|
| 1. Analyse des appels de charges | Relever les charges récupérables dans le dernier relevé annuel de copropriété |
| 2. Calcul au prorata | Diviser le total par 12 pour obtenir le montant mensuel |
| 3. Intégration de la TEOM | Ajout de la taxe d’enlèvement des ordures, proportionnelle à la quote-part du logement |
Le montant ainsi obtenu doit rester cohérent avec le niveau d’équipement du logement et les dépenses réelles consultables via les relevés annuels. La plateforme PAP.fr précise qu’aucune régularisation n’est possible, même si les charges dépassent le forfait.
Peut-on le contester ?
Oui. Le locataire est en droit de contester le montant du forfait si celui-ci lui semble excessif par rapport à la réalité. La jurisprudence est claire : un forfait de charges peut être qualifié d’abusif s’il dépasse nettement les dépenses récupérables estimées.
En cas de désaccord, la charge de la preuve repose sur le locataire. Il pourra demander des justificatifs et, en l’absence de réponse ou en cas de litige, saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance.
Points de vigilance pour le propriétaire
- Conserver tous les justificatifs de charges (syndic, factures d’entretien, etc.)
- Calculer un forfait réaliste basé sur la consommation réelle
- Respecter les plafonds implicites du marché local
Un forfait surévalué peut entraîner son annulation partielle par décision de justice. À l’inverse, un forfait sous-estimé engage le bailleur à combler la différence sans droit à compensation.
Le forfait de charges dans une stratégie locative
Le forfait est un outil qui convient bien aux locations temporaires, type étudiants ou expatriés, car il facilite la prévisibilité budgétaire. Moins pertinent pour des contrats longue durée, où les variations de charges (chauffage, eau) peuvent impacter fortement la rentabilité réelle.
Dans le cadre d’une location de courte durée avec gestion simplifiée, ce forfait permet également à l’investisseur de maîtriser facilement ses encaissements sans devoir opérer des ajustements complexes. En revanche, la vigilance reste de mise pour éviter les approximations dans le calcul initial.
Conclusion : anticiper pour éviter les litiges
La transparence et la rigueur sont les deux leviers indispensables pour bien gérer un forfait de charges. Fixé à partir de bases réelles, il offre un cadre avantageux aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. En cas de doute sur les dépenses à intégrer ou sur leur répartition, il reste toujours prudent de se référer au règlement de copropriété ou de solliciter conseil auprès d’un professionnel de la gestion locative.
