L’assurance habitation est une obligation pour tout locataire, mais il arrive parfois qu’un locataire ne puisse pas obtenir une telle couverture. Le bailleur se retrouve alors face à une situation particulière, entre obligations légales et limites strictes de ce qu’il peut imposer. Tour d’horizon des droits et interdits du propriétaire dans ce contexte.
Obligation d’assurance du locataire : que prévoit la loi ?
La législation française oblige tout locataire d’un logement non meublé à assurer son logement contre les risques locatifs. Cette exigence est formulée par la loi du 6 juillet 1989 (article 7 g). L’assurance doit couvrir plusieurs sinistres potentiels dont les principaux sont :
- Incendie
- Explosion
- Dégât des eaux
Le locataire doit présenter une attestation d’assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Cette preuve doit émaner de l’assureur, ou de son mandataire.
Que peut exiger le bailleur ?
Le bailleur peut régulièrement vérifier la souscription d’une assurance en réclamant l’attestation. Il ne peut cependant pas imposer une formule spécifique (type multirisques), ni dicter le choix de l’assureur.
Voici ce que le propriétaire est en droit d’attendre :
| Exigences | Cadre juridique |
|---|---|
| Fourniture d’une attestation d’assurance | Obligatoire à l’entrée dans les lieux puis chaque année |
| Type de garantie | Garantie minimale des risques locatifs |
| Choix de l’assureur | Liberté totale du locataire |
Défaut d’assurance : quelles options pour le bailleur ?
Procédure de résiliation avec clause résolutoire
Si le contrat de bail inclut une clause résolutoire en cas d’absence d’assurance, le bailleur doit :
- Envoyer un commandement de souscrire une assurance par commissaire de justice
- Attendre un mois ; si le locataire reste non assuré, saisir le juge des contentieux de la protection
- Demander la résiliation du bail et l’expulsion
Sans clause résolutoire
Le propriétaire peut s’adresser au juge via une procédure judiciaire classique mais la durée est souvent plus longue, et l’issue incertaine.
Assurance pour le compte du locataire
Une autre solution consiste à souscrire une assurance habitation directement, aux frais du locataire :
- Informer le locataire par recommandé (avec AR)
- Lui accorder un mois pour réagir
- Si aucun retour : souscription d’un contrat au nom du locataire
Le coût est ensuite réparti sur 12 mensualités au loyer, avec une majoration possible de 10 %. Cette mesure doit être prévue dans le contrat initial. Une fois cette assurance souscrite, le bailleur perd définitivement la possibilité de résiliation pour cause de non-assurance.
Si le locataire ne trouve pas d’assureur
Raisons fréquentes de refus
Les refus d’assurance ne résultent pas d’un simple caprice de l’assureur. Plusieurs éléments peuvent justifier cette situation :
- Logement présentant des risques techniques ou d’insalubrité
- Profil du locataire (précarité importante, antécédents de sinistres)
- Incident de paiement dans un précédent contrat
[Cardif.fr](https://www.cardif.fr/assurance-habitation/refus-assurance-habitation) précise très clairement les raisons valables de refus connues sur le marché français.
Recours au Bureau Central de Tarification (BCT)
Le BCT est une autorité de dernier recours. Si un locataire prouve qu’il a été refusé par au moins deux assureurs, il peut saisir cet organisme.
Le BCT impose à un assureur désigné une couverture minimale des risques locatifs, à un tarif déterminé par ses soins, selon la nature du logement. Cette démarche peut sauver un bail, surtout si le locataire est de bonne foi mais en difficulté.
Ce que le bailleur ne peut pas imposer
Les droits du bailleur ont des limites strictes. Ce dernier ne peut pas :
- Refuser le locataire si celui-ci a entamé une procédure auprès du BCT
- Imposer des garanties non obligatoires comme la protection juridique ou les biens mobiliers
- Fixer lui-même le niveau des plafonds de garantie
- Réclamer la souscription chez un assureur spécifique
Dans un contexte tendu, il est fréquent que certains bailleurs invoquent abusivement la non-présentation d’assurance comme tentative d’éviction. Pour compléter cette lecture, on peut aussi examiner le cas particulier des garanties locatives alternatives comme la caution Visale ou les dispositifs conçus pour les jeunes actifs ou personnes précaires.
En cas de litige, le recours au tribunal est souvent long. Mieux vaut dialoguer en amont avec le locataire et envisager les solutions légales ouvertes comme la couverture pour compte ou le BCT. Si les obligations incombent au locataire, celles du bailleur n’en sont pas moins encadrées.
