Dans le cadre d’une location immobilière, le recours à un ou plusieurs garants peut rassurer le bailleur quant au paiement du loyer. Mais un propriétaire peut-il légalement exiger deux cautions solidaires pour un même locataire ? La loi française est claire sur le sujet, tout en laissant une certaine marge de manœuvre au bailleur. Voici un tour d’horizon complet pour comprendre les implications juridiques, les limites pratiques et les points d’attention.
La caution solidaire : un principe souple sur le nombre de garants
En matière de location vide ou meublée, le bailleur est en droit de demander une caution solidaire, c’est-à-dire qu’une personne (le garant) s’engage à payer à la place du locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations locatives, principalement le paiement du loyer et des charges.
La loi n’impose aucune limite quant au nombre de personnes pouvant se porter caution. Un bailleur peut donc demander deux garants, voire plus, pour un même locataire, dès lors qu’ils acceptent individuellement de signer un acte de cautionnement conforme.
Pourquoi demander plusieurs garants ?
Plusieurs raisons peuvent motiver un bailleur à exiger plus d’un garant :
- Renforcer la sécurité financière du contrat en cas de profil locatif jugé fragile (revenus faibles, premier emploi, précarité).
- Répartir la responsabilité entre plusieurs personnes, notamment pour éviter de surcharger un garant unique.
- Pallier le refus d’un dispositif d’assurance loyers impayés ou son absence.
De leur côté, certains locataires préfèrent aussi proposer deux garants, par exemple deux parents séparés, ou deux proches aux revenus complémentaires. Cela facilite parfois l’obtention du logement.
Principes juridiques du cumul de cautions solidaires
Chaque garant doit signer un acte de caution distinct ou un acte commun, dans lequel il sera précisé si l’engagement est solidaire et s’il porte sur la totalité ou une partie des sommes dues.
Acte de caution conforme
L’acte doit comporter plusieurs éléments obligatoires (mention manuscrite, engagement clair, durée, montant maximal couvert). Ces exigences sont rappelées sur le site service-public.fr.
Solidarité ou répartition ?
Les garants solidaires peuvent être actionnés ensemble ou individuellement. Contrairement à une caution simple, le bailleur peut se retourner immédiatement contre l’un d’eux sans passer par le locataire.
Voici les principales configurations possibles :
| Configuration | Responsabilité | Formalité |
|---|---|---|
| Deux garants en solidarité distincte | Chacun est engagé pour 100 % de la dette | Deux actes séparés avec montants maximum précisés |
| Deux garants avec répartition | Chacun est affecté à une portion spécifique (ex : 50 %) | Actes précisant la répartition exacte |
| Un garant principal + un garant de secours | Le second n’intervient qu’en cas de défaillance du premier | Clauses spécifiques à rédiger avec soin |
La limite posée par l’assurance loyers impayés
Si le bailleur a choisi de souscrire à une garantie des loyers impayés (GLI), il ne peut pas, sauf exception, demander de garant en parallèle. C’est la règle établie par les recommandations de la FNAIM et les assureurs.
Une seule exception existe : le cas du locataire étudiant ou apprenti. Là, le cumul GLI + caution est autorisé, car le profil est statistiquement considéré plus risqué, mais encadré juridiquement.
Mais dans tous les autres cas, le bailleur devra choisir entre assurance privée ou engagement de personne physique.
Gestion du recouvrement en cas de dettes locatives
En cas d’impayé, le bailleur peut exiger le paiement du loyer auprès du ou des garants. Lorsqu’il y a deux cautions solidaires, il n’a pas l’obligation de solliciter l’un avant l’autre. Il peut poursuivre l’un ou les deux conjointement.
Selon SeLoger, cette souplesse permet souvent de débloquer une situation plus rapidement qu’avec un seul garant solvable difficile à mobiliser. À noter qu’en cas de refus ou d’insolvabilité, la procédure peut s’étendre sur plusieurs mois.
Cas fréquents et précautions à prendre
Certains bailleurs hésitent parfois à multiplier les garants par méfiance ou par complexité administrative. Pourtant, la pluralité de cautions est tout à fait sécurisée légalement si les documents sont bien rédigés.
Une attention particulière doit être portée à :
- La clarté des engagements de chaque garant
- Le respect des mentions obligatoires, manuscrites et datées
- La remise du bail signé à chaque caution, même indirecte
Certains propriétaires utilisent également des plateformes spécialisées pour encadrer juridiquement la procédure de caution : ces solutions évitent les erreurs de forme pouvant annuler une garantie.
Dans un contexte plus large, notamment celui de la colocation, la gestion des garants peut se complexifier. Pour mieux comprendre les particularités du cautionnement en colocation, vous pouvez lire notre article spécifique sur les garants en colocation.
En conclusion : une pratique légale mais encadrée
Rien n’interdit à un bailleur d’exiger plusieurs cautions solidaires pour renforcer la sécurité d’un bail. Cette option est d’autant plus répandue dans les marchés tendus ou les profils locatifs incertains. La seule restriction significative reste l’incompatibilité avec la garantie loyers impayés, sauf pour les étudiants. L’encadrement juridique reste strict, mais permet une souplesse d’adaptation intéressante pour le bailleur, comme pour le locataire.
