Lorsqu’un logement est mis en location, le paiement des charges locatives est partagé entre le propriétaire et le locataire. Cette répartition, encadrée par des règles précises, fait régulièrement l’objet de malentendus. Comprendre qui paie quoi peut éviter de nombreux litiges et clarifier les obligations de chacun.
Charges à la charge du locataire
Les charges dites récupérables sont celles que le propriétaire peut demander au locataire. Elles couvrent des prestations liées à l’usage du logement ou de l’immeuble. Leur liste est établie par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Services liés aux parties communes
- Électricité des couloirs, escaliers et caves
- Produits d’entretien et frais de nettoyage du hall et des paliers
- Désinsectisation, désinfection (cafards, rats, etc.)
- Entretien des extérieurs : ramassage des feuilles, tonte, arrosage
Fonctionnement des équipements collectifs
- Entretien courant et petites réparations des ascenseurs
- Chauffage et eau chaude collectifs
- Ouverture automatique des portails
Frais de personnel et taxes locatives
- Salaires du gardien (entretien, surveillance si cumul des fonctions)
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Charges individuelles à ne pas oublier
- Énergies (gaz, électricité) pour chauffage individuel ou électroménager
- Abonnements télécom : téléphone, internet, télévision
- Assurance habitation obligatoire
Charges à la charge du propriétaire
Le propriétaire reste redevable des dépenses structurelles ou liées à l’administration du bien. Ces charges non récupérables doivent être intégrées dans le calcul de la rentabilité locative.
Travaux et entretien structurels
- Ravalement de façade
- Réfection de toiture, étanchéité
- Remplacement de chaudière collective ou système de ventilation
- Travaux de mise aux normes électriques ou énergétiques
Frais administratifs
- Honoraires de gestion (syndic, agence immobilière)
- Frais juridiques (expulser un locataire, litiges divers)
- Assurances propriétaires non occupants (PNO)
Fiscalité et impôts
- Impôts fonciers (hors TEOM)
- Taxes diverses (notamment dans certaines copropriétés)
Le mécanisme de régularisation annuelle
La plupart des baux prévoient un paiement mensuel de charges sous forme de provisions. Une fois par an, une régularisation obligatoire doit avoir lieu, en comparant les provisions versées aux dépenses réelles.
Le bailleur est tenu de :
- Fournir un décompte détaillé par poste de charge au locataire
- Tenir à disposition les justificatifs pendant six mois : factures, contrats, décomptes annuels de copropriété
- Restituer au locataire le trop-perçu, ou demander un complément
Si la régularisation n’est pas faite dans l’année suivant l’exercice, le locataire peut demander un étalement du paiement sur 12 mois.
Réparations : qui fait quoi ?
Les réparations sont réparties selon leur importance et leur lien avec l’usage normal du logement.
| Type de réparation | À la charge du locataire | À la charge du propriétaire |
|---|---|---|
| Entretien courant | Ampoules, joints, graissage des serrures | – |
| Petites réparations | Poignées, interrupteurs, flexibles de douche | – |
| Gros travaux | – | Façade, toiture, canalisations, chauffage central |
| Mise en conformité | – | Normes électriques, sécurité gaz |
Clarté contractuelle et critères de répartition
Pour limiter les litiges, le bail doit clairement distinguer les charges récupérables de celles du bailleur. Un document annexe, souvent appelé « annexe de répartition des charges », est parfois intégré au contrat pour cadrer la gestion locative.
Dans les logements partagés ou en colocation, les charges peuvent faire l’objet d’une répartition au prorata de la surface, du nombre de colocataires ou d’un autre critère décidé d’un commun accord.
Dans les logements étudiants meublés, les charges sont souvent incluses dans un forfait. C’est le cas de certaines offres de location étudiante meublée à La Roche-sur-Yon où les étudiants bénéficient d’un cadre tout compris, facilitant la gestion quotidienne.
Sources fiables pour approfondir
- Cotoit – Qui paie les charges locatives ?
- Bouygues Immobilier – Répartition des charges
- LeMag Juridique – Obligations du bailleur
Maîtriser la répartition des charges permet à la fois de mieux anticiper son budget et d’éviter les erreurs qui pourraient coûter cher. Locataire comme propriétaire, chacun gagne à s’informer régulièrement sur l’évolution des règles en vigueur.
