La location en colocation peut rapidement devenir source de tension si l’un des colocataires décide de sous-louer sur une plateforme comme Airbnb, sans prévenir. Que ce soit par méconnaissance de la loi, volonté de rentabiliser sa part de loyer ou autres motifs personnels, cette pratique peut avoir de lourdes conséquences pour tous les occupants du logement, y compris ceux qui n’y sont pour rien.
Risques juridiques liés à la sous-location en colocation
Ce que dit la loi
En France, la sous-location est strictement encadrée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : un locataire ne peut sous-louer un logement, même partiellement, sans l’accord explicite et écrit du propriétaire. Dans une colocation, cette règle s’applique à chaque colocataire individuellement. Ainsi, si l’un d’eux met sa chambre sur Airbnb sans autorisation, la sous-location est considérée comme illégale.
Résiliation du bail et procédures d’expulsion
Une sous-location non autorisée peut entraîner une demande de résiliation du bail par le bailleur. Cette mesure s’applique à toute la colocation. En d’autres termes, vous pouvez être expulsé même si vous n’avez joué aucun rôle dans la sous-location. Plusieurs décisions judiciaires ont confirmé cette interprétation collective du bail de colocation.
Amendes et sanctions administratives
La réglementation sur la location touristique a été renforcée dans les grandes villes. Par exemple, à Paris ou Bordeaux, louer sans déclaration en mairie peut coûter cher :
- Jusqu’à 50 000 € d’amende administrative dans les cas les plus graves
- Limite annuelle de 120 nuits pour les résidences principales dans les zones tendues
- Amende pouvant atteindre 12 500 € pour les plateformes ne respectant pas les obligations du Code du tourisme
Dans tous les cas, ces sanctions peuvent indirectement rejaillir sur le colocataire principal, voire l’ensemble des signataires du bail.
Impact financier pour le colocataire principal et les autres
Récupération des revenus illégaux par le propriétaire
Si la sous-location génère des revenus, le bailleur est en droit de récupérer la totalité de ce que votre colocataire a perçu sur Airbnb, même pour de courtes périodes. Une décision judiciaire peut également ordonner le remboursement des loyers indûment collectés au propriétaire.
Responsabilité partagée avec la plateforme
Dans une affaire jugée en 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Airbnb solidairement avec le locataire pour sous-location illégale. Ce jugement crée un précédent, mais ne vous protège pas directement. Vous restez exposé si vous êtes inscrit sur le bail ou considéré comme colocataire aux yeux de la loi.
| Risques | Conséquences |
|---|---|
| Sous-location sans autorisation | Résiliation du bail, expulsion des colocataires, amendes |
| Perception de loyers non déclarés | Remboursement intégral exigé par le propriétaire |
| Dégradation par les locataires Airbnb | Non-couvert par l’assurance, frais à la charge du colocataire principal |
Conséquences sur le quotidien et la cohabitation
Dommages matériels et assurance inefficace
Une sous-location sur Airbnb augmente considérablement les risques de détérioration des lieux. Si aucun contrat d’assurance n’a été mis à jour pour inclure les tiers hébergés, les réparations resteront à votre charge ou au mieux, celle du locataire indélicat — à condition qu’il assume ses responsabilités.
Griefs du voisinage
Les allées et venues de touristes peuvent provoquer des différends avec les voisins : bruit, non-respect du règlement intérieur, usage intempestif des parties communes… En copropriété, ces incidents peuvent être signalés au syndic, augmentant vos chances de recevoir des avertissements ou de voir apparaître des restrictions collectives.
Comment se protéger face à ces risques ?
Obtenir les documents d’autorisation
Dans une colocation, exigez que toute demande de sous-location passe par un accord écrit du propriétaire. Ce document doit comporter :
- La désignation de la personne autorisée à sous-louer
- La durée maximale de sous-location
- Le montant autorisé du loyer
- L’identification des futurs locataires temporaires
Sécuriser l’assurance habitation
Chaque colocataire doit être couvert par une assurance habitation adaptée. En cas de sous-location éventuelle, certaines formules intègrent des garanties spécifiques contre les dommages causés par des tiers. À défaut, vous pourriez être tenu responsable des dégâts survenus durant l’occupation d’un locataire Airbnb non déclaré.
Agir dès les premiers signes
Si vous suspectez une sous-location en cours :
- Cherchez l’annonce sur les plateformes connues (Airbnb, Abritel…)
- Demandez une attestation ou un contrat de sous-location écrit
- Contactez le propriétaire pour l’en informer
- Conservez des captures d’écran, messages ou commentaires en ligne
Un constat d’huissier est également un moyen efficace et recevable en justice. Il peut être réalisé à la demande du propriétaire mais aussi sur initiative d’un colocataire lésé.
Ce type de situation peut aussi être évité dès le choix initial des colocataires. Raison pour laquelle, dans notre guide sur comment bien choisir ses colocataires, nous abordons les critères compatibilité et responsabilité qui évitent bien des conflits à long terme.
Sources utiles et outils pour aller plus loin
Vous pouvez consulter les articles suivants pour approfondir vos démarches ou vous faire accompagner :
- Schaeffer Avocat – Risques liés à la sous-location Airbnb
- Garantme – Comprendre les sous-locations illégales
- HostnFly – Cadre légal de la sous-location
Rester informé et vigilant face à ces pratiques permet non seulement d’éviter des sanctions, mais aussi de garantir à tous un cadre de vie sain, conforme à la loi et respectueux des engagements locatifs.
