Infiltration, fuite ou débordement, un dégât des eaux peut survenir à tout moment dans un logement, locatif ou non. Dans ces situaties, savoir qui — entre le locataire et le propriétaire — doit effectuer la déclaration à l’assureur et dans quels délais peut faire toute la différence pour une prise en charge efficace.
Déclaration du sinistre : un délai légal à respecter
Lorsqu’un dégât des eaux survient, la procédure de déclaration à l’assurance est soumise à un cadre bien établi. L’article L.113-2 du Code des assurances impose un délai maximal de 5 jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre pour effectuer cette déclaration.
Ce délai est impératif. S’il n’est pas respecté, l’assureur est en droit de refuser l’indemnisation, sauf en cas de force majeure. La règle s’applique quel que soit le statut du déclarant, locataire ou propriétaire.
Qui doit déclarer : locataire ou propriétaire ?
La personne responsable de la déclaration dépend de la situation précise et de l’impact du sinistre. Il ne s’agit pas ici de déterminer qui est fautif, mais qui est victime du dégât.
Le locataire est victime du dégât
Si le dégât des eaux a atteint le logement et les biens personnels du locataire, c’est à lui de déclarer le sinistre à sa propre assurance habitation. En parallèle, il doit informer sans délai son propriétaire bailleur surtout si des éléments de construction sont touchés (murs, planchers, plafonds).
Le propriétaire est victime
Lorsque le sinistre affecte uniquement les parties immobilières (toiture, tuyauterie, etc.) ou se manifeste dans une zone inoccupée, c’est au propriétaire de signaler le sinistre à son assurance. En copropriété, le syndic doit être mis au courant si les dégâts ont pour origine les parties communes.
Comprendre la répartition des responsabilités
La responsabilité dans un dégât des eaux n’est pas toujours liée à celui qui occupe le bien. Voici un aperçu des cas les plus courants :
| Origine du dégât | Responsable | Qui déclare ? |
|---|---|---|
| Fuite d’une canalisation commune | Syndic / copropriété | Victime du dégât |
| Fuite de la toiture ou d’un plancher | Propriétaire | Locataire (s’il subit le sinistre) |
| Fuite d’un appareil ménager (machine à laver, chauffe-eau) | Locataire | Locataire |
| Robinet laissé ouvert | Locataire | Locataire |
| Défaut d’entretien des installations privatives | Propriétaire | Propriétaire ou locataire selon le bail |
Connaître les règles de prise en charge : la convention IRSI
Pour les sinistres impliquant plusieurs assurances, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est souvent appliquée. Elle permet de fluidifier les démarches entre assurances tout en garantissant une indemnisation rapide des victimes.
Voici comment elle fonctionne :
- Montant inférieur à 1 600 € HT : l’assureur de l’occupant du logement (locataire) prend en charge les réparations, indépendamment du responsable
- Montant supérieur à 1 600 € HT : la prise en charge est répartie selon la propriété des biens endommagés
Ces montants incluent uniquement les coûts de réparation des dégâts matériels. Les frais de recherche de fuites peuvent faire l’objet d’une prise en charge distincte, selon les garanties du contrat.
Quels risques si la déclaration est tardive ?
Un dossier transmis hors délai peut être refusé par l’assurance. Pour que ce refus soit valide, la compagnie doit prouver que le retard lui a causé un préjudice direct. Dans certaines situations (hospitalisation, absence prolongée), une explication raisonnable peut atténuer ce retard. Mieux vaut toujours notifier les assureurs dès les premiers signes de sinistre, même si l’origine exacte n’est pas encore identifiée.
Le délai légal de recours face à un refus ou une mauvaise indemnisation est de 2 ans à compter de la date du sinistre (article L.114-1 du Code des assurances). Passé ce délai, toute demande est caduque. Ces modalités peuvent paraître rigides, mais elles servent à structurer le traitement rapide des dommages, élément clé en cas de location.
Cas particuliers : la copropriété et les zones communes
En immeuble, la gestion d’un dégât des eaux passe également par le syndic. Si les dommages trouvent leur origine ou ont des conséquences sur les parties communes (cage d’escalier, colonnes montantes, murs porteurs), le syndic doit être averti rapidement. Il effectue sa propre déclaration auprès de l’assurance de la copropriété. Le locataire ou le copropriétaire reste malgré tout responsable de sa propre déclaration en tant que victime.
Une réparation mal gérée dans les espaces collectifs peut engendrer des frais partagés. D’où l’intérêt d’avoir un dialogue ouvert entre occupant, propriétaire et syndic dès la détection d’un dégât.
Assurer un bon suivi administratif
La déclaration de sinistre s’effectue généralement par écrit ou via les portails en ligne des compagnies. Il faut y inclure :
- Un descriptif précis des dommages
- La date et l’heure de la découverte
- Des photos si possible
- Une copie du bail, en cas de location
- Le constat amiable « dégât des eaux » s’il a été rempli avec les voisins concernés
Conserver une trace de tous les échanges permet aussi d’éviter des complications. En cas de désaccord ou de retard de traitement, une action amiable, puis judiciaire, peut être engagée. Pour prolonger cette réflexion sur les responsabilités lors d’aménagements dans le logement, une lecture complémentaire sur la gestion des travaux sans l’accord du propriétaire offre un éclairage utile dans le cadre de la réglementation locative.
