Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est une somme versée par le locataire au début du bail pour couvrir d’éventuelles dettes locatives. À la fin de la location, sa restitution est un sujet de préoccupation légitime. Pour récupérer son dépôt rapidement et sans contestation, il faut connaître les délais imposés, comprendre les règles applicables et agir avec méthode.
Délais légaux de restitution : des balises claires
La loi du 6 juillet 1989 fixe des délais stricts pour la restitution du dépôt de garantie, selon l’état du logement lors de sa restitution.
Un mois en cas d’état des lieux conforme
Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, c’est-à-dire sans dégradations relevées, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie (Article 22 – LOI n° 89-462).
Deux mois en cas de dégradations constatées
Si des différences sont relevées entre les états des lieux d’entrée et de sortie, le délai est porté à deux mois. Dans ce cas, le bailleur peut effectuer des retenues pour couvrir les frais de réparation, à condition de les justifier avec des devis ou des factures détaillées.
Le décompte du délai commence uniquement à la date de remise effective des clés, ce qui doit idéalement être formalisé en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quelles retenues sont autorisées ?
La restitution peut être partielle si le logement a subi des dommages autres qu’une usure normale, ou si certaines charges n’ont pas encore été évaluées.
Retenues justifiées
- Réparations locatives pour des dégradations anormales
- Impayés de loyers ou de charges
- Provision sur charges locatives (avec justificatifs), limitée à 20 % du dépôt
Retenues à proscrire
Le propriétaire ne peut pas retenir :
- Des frais d’usure normale (peinture légèrement abîmée, équipements vieillissants)
- Des montants non justifiés
- Des frais liés à l’entretien régulier, sauf s’ils sont à la charge directe du locataire
La jurisprudence confirme régulièrement que toute retenue injustifiée peut être contestée par le locataire via une procédure amiable ou judiciaire (LegalPlace).
Comment récupérer rapidement le dépôt de garantie ?
Pour éviter tout retard ou litige, certaines démarches pratiques sont recommandées.
Préparer l’état des lieux de sortie
Un logement propre, bien entretenu et rendu dans l’état initial (hors usure normale) permet un état des lieux conforme, et donc une restitution dans le délai d’un mois. Il peut être utile d’effectuer quelques réparations mineures à l’avance.
Fournir sa nouvelle adresse
Le bailleur n’a pas l’obligation de restituer la caution si l’ancienne adresse du locataire n’est plus valable. Il est donc impératif de communiquer sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.
Choisir un mode de remise des clés formalisé
Remettre les clés directement contre signature ou bien les envoyer par courrier recommandé avec avis de réception permet de fixer sans ambiguïté la date de début du délai légal de restitution.
Exemple pratique
| Situation | Délai légal | Conditions |
|---|---|---|
| État des lieux conforme | 1 mois | Aucune dégradation constatée |
| Dégradations constatées | 2 mois | Déductions justifiées par des devis |
| Charges de copropriété en attente | Provision permise | Max 20% caution en attente de solde |
Que faire en cas de non-restitution dans les délais ?
Passé les délais légaux, si le dépôt n’a pas été restitué ou s’il y a désaccord sur les montants retenus, plusieurs recours sont possibles :
Envoyer une mise en demeure
Adressez un courrier recommandé avec accusé de réception pour rappeler au bailleur ses obligations. Mentionnez précisément les dates, montants, références du bail, et exigence de restitution sous 8 jours.
Appliquer des pénalités de retard
Conformément à la loi, si le retard est injustifié, une pénalité de 10 % du loyer hors charges s’applique par mois de retard, dès le premier mois entamé. Cette indemnité est cumulable avec les sommes dues initialement (Action Logement).
Saisir la justice si besoin
En cas de refus persistant du propriétaire, vous pouvez saisir le conciliateur de justice ou le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance), sans avocat si la demande porte sur moins de 10 000 €.
Cas particuliers à connaître
Vente du logement : qui restitue ?
Si le bien a été vendu pendant la location, c’est le nouveau propriétaire qui hérite de la caution et doit la restituer en fin de bail, sauf clause contraire notifiée au locataire.
Colocation et restitution partielle
En cas de colocation, seule une clause de solidarité permet d’exiger que chaque colocataire récupère une part de caution au fur et à mesure de son départ. Sinon, la restitution est globale à la fin du bail commun.
Conseil pratique pour la location étudiante
Pour les étudiants, la mobilité et la fréquence des déménagements rendent la vigilance autour du dépôt de garantie encore plus cruciale. Des solutions de logement meublé, avec contrats clairs et dépôts raisonnables, comme celle proposée par Locama à La Roche-sur-Yon, permettent d’éviter bon nombre de litiges et de récupérer son dépôt plus facilement.
Montants maximums autorisés
Le dépôt de garantie est plafonné par la réglementation :
- 1 mois de loyer hors charges pour les logements non meublés
- 2 mois de loyer hors charges pour les logements meublés
Ce plafond exclut les frais d’agence ou de dossier, qui peuvent être facturés séparément lors de la signature du bail (123Loger).
Maîtriser les délais, fournir tous les éléments nécessaires et éviter les erreurs fréquentes permet généralement une restitution dans les temps, sans litige. Mieux vaut prévenir que devoir engager une procédure en contentieux.
