L’ERP (État des Risques et Pollutions), anciennement ERNMT, est un document clé que tout bailleur doit fournir avant la signature d’un bail de location. Cette déclaration permet au locataire d’avoir une vision claire des risques auxquels le bien est soumis. Elle participe ainsi à l’information précontractuelle à laquelle le propriétaire est légalement tenu.
Origines et transformations de l’ERP
Le document a d’abord été connu sous le nom d’ERNT, remplacé en juillet 2013 par l’ERNMT. Cette version ajoutait les risques miniers aux risques naturels et technologiques. Le 1er janvier 2018, l’ERNMT devient l’ESRIS avec l’intégration de la pollution des sols. Enfin, depuis le 2 août 2018, on parle d’ERP, reflétant un champ de risque élargi avec l’ajout du potentiel radon.
Ce que le bailleur doit fournir
Un document obligatoire à remettre au locataire
Le propriétaire ou son mandataire doit impérativement remettre l’ERP au locataire avant la signature du bail, comme le stipule le service public. La remise peut se faire en main propre ou par courrier recommandé avec accusé de réception. Le document doit être daté de moins de six mois à la date de signature du contrat de location.
Qui peut établir le document ?
Le bailleur a deux possibilités pour produire l’ERP :
- Le remplir lui-même, en accédant aux données officielles diffusées par la préfecture ou la mairie de la commune sur les risques (consultables notamment via www.georisques.gouv.fr).
- Faire appel à un professionnel certifié spécialisé en diagnostics immobiliers.
À quoi sert concrètement l’ERP
L’ERP informe le locataire des dangers potentiels qui pèsent sur le logement, rendant visibles certains risques souvent ignorés. Il s’agit d’une pièce qui peut peser dans la décision de location, voire d’aménagements spécifiques à envisager.
Décryptage du contenu du document
Les principaux types de risques recensés
Le formulaire ERP recense plusieurs familles de risques :
| Type de risque | Description |
|---|---|
| Naturels | Inondations, mouvements de terrain, incendies de forêt, séismes, avalanches, cyclones… |
| Miniers | Présence de cavités souterraines ou d’anciens sites d’exploitation pouvant affecter la stabilité du bâti. |
| Technologiques | Proximité avec des industries classées Seveso, installations classées ICPE, transport de matières dangereuses. |
| Pollution des sols | Présence de zones polluées répertoriées dans la base BASOL des sites et sols pollués en France. |
| Radon | Niveau de potentiel radon de la commune classé de 1 à 3, le niveau 3 étant le plus élevé. |
Mention des plans de prévention
L’ERP fait principalement référence aux PPR — plans de prévention des risques — disponibles localement. Ces plans sont annexés à l’arrêté préfectoral IAL (Information Acquéreur-Locataire). L’arrêté est mis à jour environ tous les trois ans, mais sa fréquence exacte varie selon la préfecture. Son numéro et sa date doivent impérativement figurer sur l’ERP pour garantir sa conformité.
Cas particuliers à examiner
Si le bien a déjà fait l’objet de sinistres passés ayant donné lieu à une indemnisation au titre du régime des catastrophes naturelles ou technologiques, ils doivent être mentionnés. Ce point est souvent oublié, alors qu’il est fondamental pour un locataire qui pourrait vouloir adapter son assurance habitation ou ses aménagements.
Comment bien lire un ERP
Informations d’identification
Vérifiez d’abord la section contenant l’adresse exacte du bien et sa situation cadastrale. Ces données garantissent que le diagnostic porte bien sur le logement que vous vous apprêtez à louer. La date d’établissement du document est également fondamentale pour vérifier qu’il n’est pas périmé. Un ERP dont la date dépasse six mois n’est plus recevable juridiquement.
Analyse des zones de risque
Chaque risque est illustré dans le formulaire selon sa zone d’exposition : le bien peut se trouver en zone réglementée (rouge, bleue) ou en dehors des périmètres définis. Le niveau d’exposition, la gravité possible et les mesures de prévention ou d’évacuation sont mentionnés lorsqu’ils existent. Ces éléments sont utiles pour anticiper la gestion du bien en cas d’aléas.
Plans et cartographies
L’ERP intègre généralement des coupes cartographiques ou renvoie à des annexes à consulter en mairie. Elles permettent de visualiser l’emplacement du bien par rapport aux périmètres réglementés.
S’agissant d’une location, l’ERP s’inscrit dans un ensemble plus large de diagnostics techniques exigés. Pour une vue d’ensemble des autres diagnostics à remettre au locataire, vous pouvez consulter notre article sur les diagnostics obligatoires en location.
Sanctions en cas de manquement
Si l’ERP n’est pas fourni ou établi de façon incorrecte, le locataire peut demander une réduction du loyer, une annulation du bail ou des dommages et intérêts en cas de préjudice. L’article L125-5 du Code de l’environnement encadre cette obligation et peut servir de référence juridique.
Outils pratiques pour les bailleurs
Plusieurs plateformes permettent d’obtenir un ERP conforme en quelques clics. Par exemple, France ERP simplifie la démarche en centralisant les données communales et en éditant un document à jour à partir de l’arrêté préfectoral IAL. Des services similaires existent chez Allodiagnostic ou Preventimmo.
L’ERP peut être téléchargé gratuitement si le bailleur réalise la démarche lui-même, notamment via les plateformes officielles des préfectures. Cette option reste fiable si l’on suit précisément les données réglementaires en vigueur.
Conclusion
Document d’information plus que simple formalité, l’ERP engage directement la responsabilité du bailleur et contribue à sécuriser la relation entre locataire et propriétaire. En intégrant les risques locaux dans le processus locatif, il permet au locataire de s’engager en toute connaissance de cause et au bailleur de respecter ses obligations en matière de transparence.
