L’état des lieux vidéo s’impose de plus en plus comme une alternative moderne au traditionnel formulaire papier ou numérique. Rapide à réaliser, peu coûteux et juridiquement recevable, il peut s’avérer particulièrement utile pour départager locataires et propriétaires en cas de litiges. Encore faut-il respecter certaines conditions pour qu’il soit valable. Cet article aborde la recevabilité de cette méthode ainsi que les bonnes pratiques pour la réaliser correctement.
Recevabilité juridique : ce que dit la loi
L’état des lieux est obligatoire en début et fin de bail. Il sert à comparer l’état du bien et déterminer d’éventuelles réparations imputables à l’une des parties. En l’absence d’un état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil prévoit que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Un état des lieux incomplet ou contesté peut alors entraîner des litiges.
Heureusement, la preuve peut être apportée par tout moyen en matière civile. Cela inclut les images ou vidéos, à condition qu’elles soient fiables, non modifiables ou falsifiables. La jurisprudence entérine cette approche, notamment si certaines garanties techniques sont respectées. Des plateformes comme Smartpreuve proposent à ce titre des solutions de dépôt de vidéos encryptées, horodatées et géolocalisées, renforçant leur recevabilité face à un tribunal.
Comment procéder : les étapes à suivre
Préparer le logement
Avant toute captation, il est recommandé de nettoyer le logement, ouvrir les rideaux pour avoir une bonne luminosité, et préparer un plan du tournage pour ne rien oublier. Les prises de vues doivent couvrir l’intégralité :
- des murs, sols et plafonds
- des équipements (électroménager, plomberie, installations électriques)
- des meubles, dans le cas d’un logement meublé
- des parties communes si concernées
Capturer la vidéo avec précision
Il est conseillé de filmer pièce par pièce, en suivant une trajectoire stable (de préférence avec un stabilisateur ou un trépied mobile) et de commenter à voix haute. Il faut mentionner l’état des revêtements, des équipements ou des défauts constatés : rayures, trous, taches, humidité, meubles cassés, etc. Chaque élément doit être décrit comme étant en « bon état », « usagé », « endommagé » ou « neuf ». Cette verbalisation directe permet de contextualiser les images et d’éviter toute ambiguïté future.
Utiliser des outils numériques pour finaliser
Des technologies basées sur l’intelligence artificielle, comme les plugins liés à ChatGPT, permettent ensuite d’extraire le texte de l’audio et de mettre en forme automatiquement un compte-rendu formaté. Ce rapport, accompagné d’un lien vers la vidéo (hébergée de manière sécurisée) peut être envoyé aux parties concernées, signé électroniquement via DocuSign ou une autre plateforme similaire.
Assurer la valeur probante : les garanties techniques
Horodatage et géolocalisation
La vidéo gagne en crédibilité si elle est automatiquement horodatée et géolocalisée. Cela permet de prouver que la captation a bien été réalisée à une date précise, dans un lieu donné. Certaines applications, comme Smartpreuve, enregistrent également une signature numérique de la vidéo via la blockchain, garantissant ainsi l’intégrité de la preuve.
Stockage et protection des données
La vidéo peut être hébergée via YouTube en mode non répertorié, évitant ainsi une exposition publique tout en garantissant son accessibilité sur simple lien. Il est préférable d’archiver également le fichier brut de la captation sur un support physique ou cloud sécurisé.
Tableau récapitulatif des exigences techniques
| Élément | Recommandation |
|---|---|
| Durée de la vidéo | 5 à 10 minutes |
| Commentaire vocal | Oui, pour documenter chaque pièce |
| Horodatage automatique | Obligatoire via application certifiée |
| Géolocalisation | Activée lors de la captation |
| Signature électronique | Fortement recommandée |
Avantages et limites de l’état des lieux vidéo
Cette méthode combine les avantages de la preuve visuelle et de la rapidité d’exécution. Un état des lieux détaillé peut être réalisé en une quinzaine de minutes, contre parfois plus d’une heure en version papier. Il simplifie aussi la gestion locative à distance, notamment en cas de relocation rapide ou de location meublée sur courte durée.
En revanche, le risque réside dans une mauvaise qualité de la vidéo, une documentation incomplète ou une absence de contre-signature. Il est aussi impératif de mettre à disposition des parties un document écrit synthétique (PDF) récapitulant les commentaires et défauts observés. Cela permet au locataire d’exprimer ses observations éventuelles, comme pour un état des lieux traditionnel.
Si la vidéo permet de réduire les litiges, elle ne dispense donc pas d’un cadre rigoureux. Selon le baromètre 2023 de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, près de 24 % des litiges locatifs trouvent leur origine dans des désaccords sur l’état des lieux. Réaliser un état des lieux fiable est donc un enjeu central pour sécuriser une location, tout comme le fait de bien identifier ce qui relève de l’usure normale ou de la dégradation volontaire. À ce sujet, notre article sur les charges locatives régies par la loi Alur permet de mieux comprendre les responsabilités du bailleur et du locataire.
Conclusion
L’état des lieux vidéo est légalement recevable, à condition qu’il respecte les exigences de fiabilité et de traçabilité. Il permet un gain de temps réel, une objectivité renforcée et une meilleure protection des deux parties. En s’appuyant sur les bons outils et une méthodologie claire, cette pratique s’intègre aujourd’hui comme un complément, voire une alternative crédible, à l’état des lieux papier traditionnel.
