Modifier le montant d’un loyer au cours d’un bail n’est pas une opération libre. En France, la législation encadre strictement cette pratique pour éviter les abus et garantir une relation équilibrée entre locataire et bailleur. Que ce soit pour un ajustement automatique, une mise à niveau après travaux ou une réévaluation ciblée, chaque cas répond à des conditions précises et limitées.
Révision annuelle automatique : le mécanisme principal
Condition préalable obligatoire
La seule augmentation de loyer possible en cours de bail sans événement exceptionnel repose sur la clause de révision annuelle. Cette clause doit figurer explicitement dans le bail signé par les deux parties. Elle précise l’Indice de Référence des Loyers (IRL) de l’Insee comme base de calcul, ainsi que sa date de référence.
Calcul basé sur l’IRL
L’ajustement annuel repose uniquement sur la variation de l’IRL entre la date prévue au contrat et le trimestre équivalent de l’année suivante. Par exemple, si le bail est révisable chaque 15 juillet, on compare les indices du deuxième trimestre.
En 2025, la hausse est plafonnée à 3,5 %, dans le contexte du bouclier anti-inflation mis en place par le gouvernement (source : Service-Public.fr).
| Date de révision | IRL de référence | IRL actuel | Hausse autorisée |
|---|---|---|---|
| 15 juillet 2024 | 140,26 | 145,08 | +3,44 % |
Réévaluation après travaux : un levier supplémentaire
Dépenses significatives requises
Une augmentation distincte peut être demandée si le bailleur engage des travaux d’amélioration ou de mise en conformité en cours de contrat. Pour ouvrir droit à une révision, ces travaux doivent atteindre un coût équivalent à au moins 50 % du loyer annuel hors charges.
Montant de l’augmentation
Dans ce cas de figure, le propriétaire est autorisé à augmenter le loyer dans la limite de 15 % du montant TTC des travaux engagés. Il s’agit d’une règle régie par l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Exemple concret : Pour un appartement loué 1 000 € par mois (12 000 € à l’année), des travaux à 7 000 € justifient une hausse maximale de 1 050 € par an, soit 87,50 € par mois.
Performance énergétique : un critère bloquant
Depuis le 22 août 2024, la loi interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cela concerne aussi bien les renouvellements de bail que les réévaluations en cours de bail (source : Le Bon Bail).
Pour sortir de cette catégorie et regagner un droit à augmenter le loyer, le propriétaire doit réaliser des travaux de rénovation énergétique qui améliorent la classe du logement. Ce gel vise à encourager la transition écologique du parc locatif.
Zones tendues : encadrement renforcé
Plafonnement à deux niveaux
En zone tendue, l’ajustement du loyer ne peut dépasser ni le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, ni le montant appliqué lors de la dernière location (source : La Finance pour Tous).
Réévaluation encadrée lors du renouvellement
Lorsqu’un loyer est jugé manifestement sous-évalué, une hausse est envisageable, mais uniquement à l’échéance du bail. Et cette revalorisation est plafonnée à 50 % de l’écart avec les loyers moyens du quartier pour des biens comparables.
Par ailleurs, en cas de renouvellement, le propriétaire doit notifier son intention au locataire six mois avant la fin du bail, en lettre recommandée, et y joindre trois références de loyers de logement comparables dans le même secteur.
Contestation et recours possibles
Médiation obligatoire avant litige
Si le locataire estime que la hausse de loyer dépasse le seuil légal ou repose sur des motifs injustifiés, il peut adresser une contestation par lettre recommandée. Sans accord amiable, il pourra faire appel à la commission départementale de conciliation (CDC), puis, si besoin, au juge des contentieux de la protection.
Nullité dans certains cas
Une hausse appliquée sans respecter les conditions prévues peut être déclarée nulle. Cela inclut l’absence de clause de révision dans le bail, une notification tardive ou une augmentation supérieure au plafond légal. Le locataire est fondé à exiger l’annulation de l’augmentation et le remboursement du trop-perçu.
Vers une relation locative équilibrée
Sensibiliser les locataires aux obligations qu’impose leur bail permet aussi d’éviter les tensions. À ce titre, il est utile de bien connaître le cadre du règlement de copropriété pour établir des rapports fondés sur la confiance et la transparence.
Qu’elles soient automatiques, motivées par des travaux ou envisagées en zone tendue, les hausses de loyer en cours de bail restent encadrées. La situation du logement, la nature du bail, le contenu du contrat et la rigueur des démarches s’imbriquent pour maintenir un équilibre entre rentabilité pour le bailleur et prévisibilité pour le locataire.
