Infestation de cafards : obligations de traitement, délais et qui règle la facture ?

Les infestations de cafards suscitent une vigilance renforcée tant en milieu locatif que dans les copropriétés. Très résistants, ces insectes imposent une réponse rapide et encadrée juridiquement. Qui doit intervenir ? Dans quels délais ? Et surtout, qui règle la facture ? Voici ce qu’il faut savoir.

Obligations réglementaires : un cadre strict

En France, le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) classe les cafards comme nuisibles. À ce titre, leur éradication relève d’une obligation légale. Le texte impose notamment une lutte collective lorsque l’infestation concerne un immeuble ou une copropriété.

La loi du 6 juillet 1989, consolidée par l’article 142 de la loi ELAN (2018), oblige les bailleurs à proposer un logement décent, ce qui inclut l’absence d’insectes et de nuisibles. Une infestation, même localisée, peut remettre en cause la décence d’un logement et engager la responsabilité du bailleur.

Responsabilités selon le type d’habitat

Logement en location

Si les cafards sont présents dès l’état des lieux d’entrée, les frais de traitement reviennent intégralement au propriétaire. Il en va de même si l’infestation est due à la vétusté du logement ou à des défauts structurels (fissures, humidité, mauvais entretien global).

En revanche, si l’apparition des insectes est liée à un manque d’hygiène flagrant du locataire (stock de déchets, non-évacuation des ordures, désordre extrême), les frais sont alors à sa charge. En cas de litige, c’est l’état des lieux et l’expertise qui permettent de trancher.

Parties communes et copropriétés

Dès que les parties communes sont touchées (escaliers, caves, gaines techniques), c’est le syndicat des copropriétaires qui coordonne et paie l’intervention, via les charges courantes. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 encadre cette responsabilité confiée au syndic.

Si un seul logement est touché et que l’origine du problème est clairement identifiée comme privative, c’est au propriétaire d’agir à ses frais. Il peut difficilement faire appel au syndic si les autres appartements ne sont pas concernés.

Délais d’action en cas d’infestation

Tout locataire confronté à une infestation doit avertir son propriétaire de manière formelle, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est recommandé de fixer un délai d’action de 15 jours, passé lequel le locataire est en droit de saisir les autorités sanitaires ou judiciaires si aucune mesure n’a été prise.

Si l’infestation se manifeste dans un immeuble collectif, le syndic doit être immédiatement alerté afin d’éviter que le problème ne se propage à d’autres logements. Plusieurs syndics proposent des protocoles contractuels pour la gestion rapide de ces cas.

Comment se déroule le traitement ?

Une désinsectisation professionnelle contre les cafards nécessite généralement plusieurs passages. En fonction du cycle de reproduction de ces insectes, un protocole de 2 à 3 interventions espacées de 15 jours est souvent recommandé.

Certains experts recommandent un monitoring actif pendant quatre à huit semaines afin de s’assurer que les blattes n’ont pas recolonisé les lieux après le premier cycle de traitement.

Qui paie quoi ?

Dans le cas d’un logement loué, il faut distinguer les charges récupérables, que le propriétaire peut imputer au locataire, des dépenses dites « d’entretien structurel » ou curatif, qui restent à sa charge exclusive.

• Frais récupérables : produits d’hygiène, poubelles, désinfectants, mais pas la main-d’œuvre ni la TVA associée.
• Frais non récupérables : intervention de désinsectisation complète par une société spécialisée, si l’immeuble ou le logement est dégradé.

Pour savoir ce qu’il est possible de facturer légalement au locataire, les bailleurs peuvent se référer à la liste officielle des charges récupérables.

Dans certains cas, notamment en copropriété ou en logement social, une mauvaise gestion des déchets ou des travaux mal encadrés peuvent provoquer ou amplifier l’infestation. La preuve de négligence est alors nécessaire pour transférer la responsabilité à une tierce partie.

Risques juridiques en cas d’inaction

Si un propriétaire ignore la mise en demeure d’un locataire, celui-ci peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir une injonction de faire. Des amendes administratives peuvent aussi être prononcées jusqu’à 1 500 €.

Le locataire est en droit de résilier le bail sans pénalité si le logement est jugé indécent, ce que la jurisprudence tend à confirmer dès lors que les nuisibles envahissent les lieux de façon persistante et avérée.

De son côté, un locataire négligent pourrait s’exposer à la rupture de bail pour faute et à une retenue sur le dépôt de garantie, notamment si l’état des lieux de sortie confirme une infestation provoquée par son usage du logement.

Prévention : la meilleure stratégie collective

Anticiper l’apparition de cafards passe par des mesures concrètes : contrôle régulier des gaines techniques, ventilation des pièces humides, stockage sécurisé des déchets alimentaires, traitement préventif annuel dans certaines zones géographiques.

C’est d’autant plus vrai pour les copropriétés où les blattes migrent facilement d’un logement à l’autre, comme le souligne la UFC-Que Choisir. Un traitement isolé est rarement efficace si les voisins n’agissent pas en même temps.

D’ailleurs, certains syndics intègrent désormais ces actions dans leur plan de maintenance générale, une pratique qui rejoint les obligations décrites dans notre article sur les diagnostics obligatoires en location, qui eux aussi contribuent à un meilleur suivi du logement.

Enfin, pour conclure, la désinsectisation doit être pensée comme un levier de salubrité à long terme. Car les cafards, en plus de nuire à l’image d’un bien, peuvent transmettre des bactéries responsables de pathologies digestives ou respiratoires. Une raison de plus pour traiter correctement chacune des infestations détectées.