L’indice de référence des loyers (IRL) constitue un repère clé pour les propriétaires et les locataires souhaitant ajuster un loyer en cours de bail. En 2025, malgré une inflation modérée et un marché locatif toujours encadré, l’évolution de l’IRL a des conséquences directes sur les révisions de loyers, qu’elles soient prévues dans le bail ou appliquées pour la première fois. Comment interpréter cet indice, et surtout, comment l’utiliser pour recalculer son loyer ? Voici les données à retenir et un exemple concret pour s’y retrouver.
Comprendre l’évolution de l’IRL en 2025
L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il s’appuie sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers. Cette année, plusieurs mouvements ont été observés.
Les chiffres clés
- IRL du 2e trimestre 2025 : 146,68
- IRL du 2e trimestre 2024 : 145,17
- Évolution annuelle : +1,04%
- Augmentation moyenne estimée pour 2025 : +2,47%
Ces chiffres traduisent une décélération de la hausse des loyers, surtout comparée aux hausses supérieures à 3% enregistrées en 2023 et 2024. Néanmoins, cette évolution reste significative pour les ménages, notamment dans les zones tendues.
Formule officielle de calcul
La révision annuelle du loyer est encadrée par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit la formule suivante :
Nouveau loyer = Ancien loyer × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente)
Le trimestre de référence est généralement précisé dans le bail. À défaut, celui précédant la date anniversaire du contrat s’applique.
Détermination du pourcentage d’augmentation
Le taux d’augmentation s’obtient ainsi :
(IRL récent – IRL ancien) / IRL ancien × 100
Ce taux est ensuite appliqué au montant du loyer actuel pour obtenir la révision autorisée.
Trois exemples pour illustrer
Voici trois mises en situation concrètes avec différents niveaux de loyers. Ces exemples vous aideront à appliquer le calcul dans votre propre cas.
| Situation | Ancien loyer | IRL référence | IRL actuel | Nouveau loyer | Écart mensuel |
|---|---|---|---|---|---|
| Révision en septembre 2025 | 1 000 € | 145,17 | 146,68 | 1 010,40 € | +10,40 € |
| Bail signé en janvier 2024 | 1 000 € | 141,03 | 144,51 | 1 024 € | +24 € |
| Loyer de 600 € avec hausse moyenne | 600 € | N/A | +2,47% | 614,82 € | +14,82 € |
Ce que dit la loi sur la révision
Conditions à respecter
- La clause de révision annuelle doit être inscrite dans le contrat de location.
- La révision ne peut intervenir qu’une fois par an.
- Le bailleur a jusqu’à 12 mois après la date de révision pour notifier l’augmentation.
- La notification doit se faire par écrit (mail ou courrier recommandé).
Sans clause, aucune augmentation ne peut être appliquée, même en cas de hausse de l’indice.
Gel des loyers pour les logements peu performants
Depuis août 2022, les logements notés F ou G au DPE sont exclus de l’indexation annuelle. Et depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’une remise en location. Ces mesures visent à pousser les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique, avec un impact direct sur l’évolution des loyers applicables.
Des pistes existent pour accompagner les bailleurs dans ce type de projet. Notamment via certaines aides cumulables que nous présentons dans notre guide sur les subventions pour la rénovation énergétique.
Encadrement des loyers
Dans les grandes agglomérations, surtout celles classées en zone tendue, les hausses de loyers sont limitées. Cet encadrement se base souvent sur l’IRL en cas de modification du bail, qu’il s’agisse d’un renouvellement ou d’une relocation. Ainsi, à Paris, Lille ou Bordeaux, le loyer ne peut excéder des plafonds définis par décret.
Pas de rattrapage rétroactif
La loi Alur a mis fin à la possibilité pour un propriétaire de réclamer les hausses non appliquées sur plusieurs années. Si la révision n’est pas effectuée dans l’année suivant la date anniversaire, elle est définitivement perdue.
Pour aller plus loin
Le calcul d’une révision de loyer interroge souvent locataires et bailleurs, notamment concernant les droits respectifs et les leviers disponibles pour intervenir sur un loyer trop élevé. Plusieurs ressources fiables permettent d’approfondir le sujet. Pour consulter les IRL officiels, rendez-vous sur le site de l’INSEE. Pour des explications détaillées sur la clause de révision, consultez cette fiche d’Immobilier Danger. Enfin, les contraintes liées au DPE et les modalités de révision sont également bien expliquées dans le dossier proposé par Hellobail.
Avec des règles de plus en plus précises et une protection croissante des locataires, la révision de loyer reste un mécanisme subtil, à manier avec rigueur et dans le respect du cadre légal.
