Choisir entre louer un logement meublé ou vide ne se limite pas à une préférence personnelle ou au type de bien. Ce choix influence directement la fiscalité, la durée d’engagement, les équipements à fournir et le mode de gestion locative. Voici une analyse complète pour y voir clair.
Fiscalité : deux régimes, deux logiques
Location meublée : régime BIC, amortissement possible
La location meublée relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), même pour les particuliers. Deux options s’offrent :
- Micro-BIC : si les recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an, un abattement de 50 % s’applique automatiquement. Aucun justificatif de charges n’est demandé.
- Régime réel : déductibilité des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’agence, taxe foncière) et possibilité d’amortir le bien immobilier comme le mobilier, ce qui peut amener à une imposition nulle pendant plusieurs années.
Location vide : régime foncier, plus stable mais moins favorable
Les loyers perçus en location vide relèvent des revenus fonciers. Le choix fiscal dépend du montant encaissé :
- Micro-foncier : valable jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
- Régime réel : au-delà ou sur option, il permet de déduire toutes les charges et de générer un déficit foncier imputable au revenu global (plafonné à 10 700 € par an).
La location nue engendre moins de formalités et n’est pas soumise à la Contribution Économique Territoriale (CET), contrairement à la location meublée.
Durée du bail et souplesse contractuelle
| Location meublée | Location vide | |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 1 an (9 mois si étudiant) | 3 ans |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Préavis bailleur | 3 mois | 6 mois |
Ce tableau met en lumière la plus grande flexibilité de la location meublée, tant pour le propriétaire que pour le locataire. À l’inverse, la location vide offre une stabilité contractuelle appréciable pour les projets long terme.
Mobilier et équipements : obligation stricte pour le meublé
Contenu minimal exigé pour la location meublée
Un logement meublé doit contenir au minimum les éléments suivants pour être conforme au décret du 31 juillet 2015 :
- Un lit avec couette ou couverture
- Une table et des sièges
- Une cuisine équipée (plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles)
- Des rangements et des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager adapté
Un logement ne respectant pas ces critères peut être requalifié en location vide par un juge, comme l’indique PAP.
Location vide : pas d’obligation d’équipement
Le logement est loué nu, sans mobilier fourni, ni électroménager. Cela simplifie la mise en location mais attire un profil de locataires plus sédentaire, souvent muni de ses propres meubles.
Loyer, dépôt de garantie et rentabilité locative
La location meublée permet en moyenne de pratiquer un loyer supérieur de 11 à 13 % à surface égale par rapport à une location vide. Cette rentabilité accrue s’accompagne de contreparties.
- Dépôt de garantie :
- 2 mois de loyer hors charges en meublé
- 1 mois en vide
- Frais d’entretien : plus élevés en meublé du fait de la rotation des locataires et de l’usure du mobilier
Cas particuliers d’exonération et contraintes fiscales annexes
Certains cas permettent de bénéficier d’une exonération totale d’impôt en location meublée, notamment lorsqu’une ou plusieurs pièces sont louées au sein de la résidence principale. Trois conditions doivent être respectées :
- Les pièces louées font bien partie de la résidence principale du bailleur
- Le locataire en fait sa résidence principale ou temporaire (étudiant, salarié en mobilité)
- Le loyer est fixé dans des limites raisonnables, revues chaque année par l’administration fiscale
Les conditions exactes sont détaillées sur le site des PAP.
Par ailleurs, le bailleur en meublé peut être redevable de la CET, notamment la CFE (cotisation foncière des entreprises), sauf s’il loue à titre occasionnel sans autonomie de l’activité. La location nue, elle, n’est jamais concernée.
Gestion du bien et turnover locatif
Une location meublée implique plus de changements de locataires, avec un roulement souvent annuel. Cela suppose :
- Des états des lieux plus fréquents
- Un rafraîchissement régulier des équipements
- Une organisation plus dynamique
En location vide, la stabilité est généralement plus forte. Les durées de location dépassent souvent trois ans. Cela limite les coûts de gestion mais implique un moindre ajustement des loyers en cours de bail, soumis à des règles strictes de révision (indexation, plafonnement, encadrement). Pour mieux comprendre ce point, notre article sur les hausses de loyer en cours de bail développe précisément les marges de manœuvre autorisées pour les propriétaires.
Résumé comparatif
Voici un tableau synthétique des principales différences :
| Critère | Location meublée | Location vide |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC | Revenus fonciers |
| Abattement forfaitaire | 50 % (micro-BIC) | 30 % (micro-foncier) |
| Durée du bail | 1 an | 3 ans |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois |
| Loyer moyen | +11 à 13 % | Référence |
| Obligations en mobilier | Oui | Non |
Le choix entre meublé et vide résulte finalement d’un arbitrage entre rentabilité, souplesse et simplicité de gestion. Le premier convient aux investisseurs souhaitant optimiser fiscalement et maximiser leur rendement à court terme. Le second séduira davantage les propriétaires favorisant la stabilité et l’automatisation sur le long terme.
Pour une analyse détaillée personnalisée du potentiel locatif en meublé ou en vide selon votre bien, des simulateurs sont disponibles chez Amarris Immo.
