Face à des loyers impayés, propriétaire et locataire peuvent éviter les contentieux en convenant d’un plan d’apurement. Ce dispositif permet d’échelonner le remboursement de la dette locative tout en maintenant le contrat de location. Sa rédaction et sa négociation méritent toutefois une attention rigoureuse pour garantir sa validité juridique et son efficacité pratique.
Comprendre le plan d’apurement
Le plan d’apurement est un accord écrit, signé par le bailleur et le locataire, qui vise à organiser le remboursement progressif des loyers et charges impayés. Son objectif est double : préserver la stabilité du logement pour le locataire tout en assurant au bailleur le recouvrement de sa créance.
Selon Legalstart, ce dispositif permet souvent d’éviter des procédures judiciaires longues et onéreuses, dans un contexte où les impayés touchent chaque année près de 3% des locations en France (source).
Négociation du plan d’apurement
Qui peut en faire la demande ?
Le plan peut être proposé aussi bien par le locataire que le propriétaire. Dans certains cas, la demande peut émaner de la Caisse d’allocations familiales (CAF) si le bailleur a signalé un impayé. Les conciliateurs de justice ou des travailleurs sociaux peuvent également intervenir pour faciliter la discussion.
Quels éléments prendre en compte ?
La faisabilité du plan dépend avant tout de la capacité financière du locataire. Il est recommandé de se baser sur ses ressources mensuelles, charges fixes et éventuelles aides sociales. Le montant des échéances doit rester supportable et ne pas compromettre le paiement du loyer courant.
Pour être équilibré, un plan d’apurement doit tenir compte :
- du montant total de la dette locative (loyers + charges)
- des revenus du locataire
- de la durée souhaitée de remboursement
- du maintien à jour du paiement des loyers futurs
Quelle durée peut être envisagée ?
La loi ne fixe pas de durée minimale, mais la majorité des plans sont prévus entre 6 mois et 3 ans. En cas d’intervention directe de la CAF, la dette peut être étalée sur 36 mois maximum, avec des versements mensuels égaux à 1/36ème des arriérés (modèle de plan CAF).
Le plafond légal dans le cadre d’une négociation amiable est généralement de sept ans, bien que des délais plus courts soient souvent privilégiés pour éviter l’accumulation de dettes sur une trop longue période.
Contenu obligatoire d’un plan d’apurement
L’accord écrit doit être rédigé de manière rigoureuse. Une entente verbale ne saurait suffire en cas de litige.
Mentions obligatoires
Pour être valide, l’écrit doit comporter les informations suivantes :
- Identité complète des deux parties (nom, prénom, adresse, coordonnées)
- Adresse du logement concerné
- Date de signature du bail initial
- Détail du montant dû (loyers, charges, échéances impayées)
- Durée et périodicité du plan (mensuelle, trimestrielle…)
- Montant de chaque échéance remboursée
- Engagement formel des deux parties à respecter l’accord
- Date et lieu de signature, avec signatures manuscrites
Le document est généralement produit en deux exemplaires originaux, remis à chaque signataire. Il peut être enrichi d’un tableau récapitulatif pour suivre l’état des paiements.
Exemple de répartition dans un tableau
| Date de l’échéance | Montant dû | Montant réglé | Montant restant |
|---|---|---|---|
| 10/11/2025 | 150 € | 150 € | 1 350 € |
| 10/12/2025 | 150 € | 150 € | 1 200 € |
| 10/01/2026 | 150 € | 0 € | 1 350 € |
Suivi du plan et obligations respectives
Maintien du paiement du loyer courant
Signataire d’un plan d’apurement, le locataire n’est pas libéré de ses obligations mensuelles : il doit continuer de régler le loyer courant en plus des échéances prévues par le plan. Ce point est souvent source de pression financière accrue, raison pour laquelle il doit être anticipé dans la négociation initiale.
Suspension des poursuites judiciaires
Durant l’exécution d’un plan respecté, le propriétaire s’engage à geler les procédures de recouvrement ou d’expulsion, sauf en cas de nouvel impayé. Cet équilibre favorise la stabilisation de la situation et réduit les tensions locatives.
CAF et intervention automatique
Si aucune solution n’est trouvée dans un délai de six mois après la déclaration des impayés, la CAF peut mettre en place un plan d’apurement d’office. Celui-ci impose au locataire de rembourser les arriérés sur trois ans, à raison d’un 36ème chaque mois, tout en payant le loyer courant. Cela vaut uniquement pour les locataires allocataires d’aides au logement.
Aspects complémentaires à considérer
La constitution d’un plan d’apurement entre dans une stratégie plus large de prévention des contentieux locatifs. Pour que cet accord produise ses effets dans le temps, il doit parfois s’accompagner d’une révision du budget du ménage ou d’un accompagnement social.
Des dispositifs existent pour soutenir les ménages en difficulté, tels que les FSL (Fonds de solidarité logement). Leur mobilisation peut compléter un plan d’apurement ou le prémunir d’un échec. Pour en savoir plus sur ces alternatives en cas de difficulté locative, notre article sur la résiliation amiable d’un bail en cas de défaut de paiement aborde également des solutions globales à envisager.
Conclusion
Outil souple et juridiquement encadré, le plan d’apurement peut désamorcer de nombreuses situations de crise entre bailleur et locataire. À condition qu’il soit formalisé avec rigueur, adapté aux capacités du locataire et respecté par les deux parties au fil du temps. Il constitue souvent une étape salutaire avant d’envisager d’autres mesures plus contraignantes.
Pour aller plus loin, des modèles de plans sont consultables auprès des ADIL départementales ou directement téléchargeables depuis les sites institutionnels comme celui de la Loire-Atlantique (CDAD Haute-Vienne).
