La présence de plomb ou d’amiante dans un immeuble locatif soulève des enjeux sanitaires et juridiques majeurs pour les locataires. Ces matériaux, dangereux lorsqu’ils se dégradent, imposent au propriétaire une série d’obligations légales. Une information claire, conforme et disponible est indispensable à la protection des occupants.
Plomb et amiante : des matériaux réglementés aux dangers avérés
Une réglementation stricte liée à la date de construction
Les bâtiments construits avant juillet 1997 peuvent contenir de l’amiante. Tous ceux édifiés avant 1949 sont susceptibles de renfermer du plomb dans les anciennes peintures. Ces seuils déterminent les obligations de diagnostic pour les bailleurs.
Pour l’amiante, un Dossier Technique Amiante (DTA) doit être établi, mis à jour et tenu à disposition des occupants (article R. 1334-29-5 du Code de la santé publique). Pour le plomb, un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) est requis lors de toute mise en location d’un logement antérieur à 1949.
Des risques sanitaires graves liés à l’exposition
L’amiante, par ses fibres microscopiques, est responsable de pathologies invalidantes telles que l’asbestose, le mésothéliome ou le cancer bronchopulmonaire. Le risque apparaît surtout quand les matériaux se détériorent.
Le plomb, lui, constitue un danger majeur pour la santé des enfants et des femmes enceintes. L’exposition provoque notamment le saturnisme, une intoxication grave pouvant entraîner des troubles neurologiques irréversibles, un retard de développement et des problèmes rénaux chez les plus jeunes.
Un logement potentiellement indécent
La législation française impose que tout bien loué soit exempt de risques manifestes pour la santé. Ainsi, la présence de matériaux contenant de l’amiante à l’état dégradé, ou de peintures au plomb écaillées, peut conduire à considérer le logement comme non décent. Dans un tel cas, le locataire est en droit de demander une remise en état voire de suspendre le paiement intégral du loyer en attendant les travaux, si la procédure est encadrée par la justice.
Les obligations du bailleur et devoir d’information
Le bailleur doit s’assurer que les diagnostics sont réalisés par un professionnel certifié. Ce dernier doit remettre un rapport détaillé, à conserver pour présentation en cas de contrôle ou à la demande d’un locataire.
| Type de diagnostic | Période de construction | Obligation pour le bailleur |
|---|---|---|
| Dossier Technique Amiante (DTA) | Avant juillet 1997 | Tenir à disposition du locataire |
| Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) | Avant 1949 | Obligatoire à la mise en location |
Ce que le locataire peut demander ou refuser
Droit à l’information et accès aux dossiers
Le locataire peut, à tout moment, demander à consulter le DTA ou le CREP. Même s’ils ne sont pas annexés au bail, ces documents doivent être disponibles sur simple requête. L’absence de fourniture constitue une infraction. Selon le service public, cela peut ouvrir la voie à des sanctions administratives et pénales pour le propriétaire.
Droit de recours en cas de manquements
En l’absence de diagnostics, ou si le logement présente un danger avéré lié au plomb ou à l’amiante, le locataire peut :
- Adresser une mise en demeure au bailleur pour qu’il fournisse les documents nécessaires
- Se rapprocher d’un conciliateur de justice ou saisir le tribunal judiciaire
- Contacter les services d’hygiène de la mairie ou de l’ARS (Agence Régionale de Santé)
Par ailleurs, la jurisprudence admet que le locataire victime de négligence manifeste puisse demander une indemnisation, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur si les dangers persistent.
Sanctions encourues par le propriétaire
Selon Diag & Associés, louer un bien sans diagnostic amiante ou plomb à jour expose le propriétaire à des amendes allant jusqu’à 1500 € (3000 € en cas de récidive). Utiliser un diagnostiqueur non certifié est également sanctionné.
S’il est prouvé qu’un locataire a été exposé à des matériaux dangereux de façon durable, des poursuites civiles ou pénales peuvent être intentées contre le propriétaire pour mise en danger délibérée d’autrui ou négligence compromettant la sécurité des habitants.
Quand et comment engager des travaux
Dès lors que la présence de matériaux amiantés dégradés ou de peinture au plomb est révélée, le propriétaire doit engager des travaux de sécurisation sous peine de voir son logement interdit à la location.
Dans le cas d’une procédure pour péril ou logement insalubre, l’autorité administrative peut imposer des travaux à réaliser dans un délai imparti. Leur nature dépendra du rapport du diagnostiqueur, qui préconise soit le confinement, soit le retrait des matériaux dangereux.
Lorsqu’un litige survient concernant l’état du logement, le recours au signalement en mairie ou auprès de l’ARS peut faire l’objet d’un traitement par la Commission départementale de conciliation.
Une vigilance accrue pour les futurs locataires
Avant d’emménager, il est prudent de s’assurer que toutes les obligations ont été remplies. Le diagnostic n’est ni intrusif ni destructif : le futur locataire peut en demander la copie pour prendre sa décision en toute connaissance de cause. Pour mieux comprendre comment s’assurer de la conformité d’une location et éviter d’emménager dans un logement présentant des risques, il est possible de consulter notre guide sur la libre négociation du bail et ses limites.
L’encadrement légal autour du plomb et de l’amiante s’inscrit dans une logique de transparence et de sécurité. Connaître ses droits en tant que locataire reste la meilleure protection face aux risques structurels d’un immeuble ancien.
