Lorsque l’on loue un logement situé dans une copropriété, on n’échappe pas aux règles communes imposées à tous les occupants de l’immeuble. En tant que locataire, il ne suffit pas de régler son loyer à temps pour vivre sereinement : le règlement de copropriété encadre bien plus que la simple occupation. Son respect est impératif. Voici les huit règles que chaque locataire doit connaître et appliquer pour éviter les litiges.
1. Respect du règlement de copropriété : une obligation légale
Le règlement de copropriété est un document officiel rédigé selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Il s’applique automatiquement à tout occupant de l’immeuble, y compris les locataires. Contrairement à une idée reçue, ce n’est pas réservé aux seuls copropriétaires.
En signant un bail, le locataire s’engage implicitement à en respecter les termes. Il peut y avoir des règles spécifiques sur l’utilisation des balcons, la pose de moquettes, voire l’interdiction d’étendre du linge à certaines fenêtres. Un manquement engage sa responsabilité civile, sans compter les sanctions éventuelles du bailleur ou du syndic (Générali).
2. Parts communes : pas d’usage privatif ni de dégradations
Le locataire ne peut ni encombrer ni détériorer les parties communes. Celles-ci comprennent les couloirs, escaliers, halls, local vélo ou encore parking communs. Tout usage abusif – stockage de meubles, jet de détritus, modification non autorisée – est interdit.
Cette restriction découle de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui oblige le locataire à jouir paisiblement des lieux. En cas de dégradation, le locataire peut être contraint de prendre en charge les frais de remise en état.
3. Heures de silence : le calme est souvent réglementé
Beaucoup de règlements de copropriété précisent les plages horaires pendant lesquelles le silence est requis. Ces horaires visent à limiter les nuisances sonores, surtout la nuit, généralement de 22 h à 7 h.
Organiser une fête tardive ou réaliser des travaux bruyants le dimanche peuvent ainsi constituer des troubles anormaux de voisinage. La répétition de nuisances peut entraîner des poursuites civiles, voire pénales, selon leur gravité (ANIL).
4. Interdiction de sous-louer sans autorisation écrite
Le locataire ne peut sous-louer son logement que si son propriétaire donne son accord par écrit. Ce consentement doit aussi spécifier le montant exact du sous-loyer. Dans le cas contraire, la sous-location est illégale.
Selon Syndic One, une sous-location non autorisée permet au bailleur de demander la résiliation du bail et de réclamer le reversement aux tribunaux de la totalité des sommes perçues.
5. Destination des lieux : attention aux usages détournés
Un logement loué à usage d’habitation ne peut pas être transformé en local professionnel ou saisonnier comme sur Airbnb, si le règlement de copropriété l’interdit. C’est également valable pour certaines colocations ou locations meublées quand l’immeuble a une destination exclusivement résidentielle.
Respecter la destination du bien est une obligation double : prévue par le bail et confirmée par le règlement de copropriété. Sa violation peut entraîner des recours juridiques.
6. Paiement ponctuel des loyers et des charges
Le contrat de location définit une échéance mensuelle que le locataire doit impérativement honorer, aussi bien pour le loyer que pour les charges. Ces dernières couvrent des dépenses comme l’électricité des parties communes, l’entretien ou les sorties de poubelles.
Les charges sont dites « récupérables » lorsqu’elles sont payées d’abord par le propriétaire puis refacturées au locataire. Pour des litiges fréquents autour des frais liés à l’humidité, notre dossier sur les moisissures dans le logement éclaire les responsabilités de chacun.
7. Préavis : une formalité encadrée et obligatoire
Un locataire ne peut pas quitter le logement du jour au lendemain. Un délai de préavis doit être respecté afin de permettre au bailleur de relouer le bien.
| Type de logement | Durée du préavis | Exceptions possibles |
|---|---|---|
| Vide (zone non tendue) | 3 mois | Mutation, perte d’emploi, santé |
| Vide (zone tendue) | 1 mois | Décret zone tendue |
| Meublé (toutes zones) | 1 mois | Pas d’exception requise |
Un départ sans préavis ou sans état des lieux de sortie peut entraîner des pénalités financières ou une rétention du dépôt de garantie.
8. Responsabilité étendue aux visiteurs et assurance obligatoire
Le locataire est responsable des actes commis par ses invités : bruits répétés, dégradations, blocage d’ascenseur volontaire… Ces comportements engagent aussi sa responsabilité.
De plus, la loi impose à tout locataire de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs. En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux), cette assurance protège le locataire comme le bailleur. En l’absence de contrat, le propriétaire est en droit de résilier le bail.
À retenir sur les règles de vie en copropriété quand on est locataire
Le règlement de copropriété agit comme une charte de vie commune, qui encadre les libertés individuelles au profit du bien-être collectif. Il garantit une cohabitation harmonieuse dans les immeubles à usage collectif, et chaque clause sert un objectif concret : éviter les conflits de voisinage, protéger l’immeuble ou maintenir un cadre de vie décent.
Pour les locataires, la méconnaissance ou la négligence de ces règles peut se traduire par des avertissements, des litiges, voire la perte du logement. Respecter ces huit principes, c’est s’assurer une occupation paisible, sans tension avec le voisinage ni déclaration du bailleur ou du syndic. Un document souvent négligé, mais qu’il vaut mieux lire attentivement dès la signature du bail.
