La répartition des charges locatives entre bailleur et locataire est l’un des sujets les plus sensibles dans la gestion d’un bien immobilier. Régie par un cadre strict, notamment le décret n°87-713 du 26 août 1987 et l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, cette répartition vise à définir précisément ce qui peut être légalement récupéré auprès du locataire et ce qui reste à la charge du propriétaire.
Principe général des charges locatives
Les charges locatives, parfois appelées charges récupérables, correspondent à des dépenses d’entretien courant, de services ou de consommation liées à l’usage normal du logement. Elles sont avancées par le propriétaire mais peuvent être refacturées au locataire selon des règles précises. Ces charges diffèrent fondamentalement des charges non récupérables, qui relèvent de la gestion ou de l’entretien structurel du bien et donc exclusives au bailleur.
Charges récupérables sur le locataire
Services liés à l’usage quotidien du logement
Les dépenses suivantes sont considérées comme récupérables car directement liées à l’utilisation du logement :
- Consommation d’eau froide et chaude pour une distribution collective.
- Chauffage collectif : coût du combustible, entretien courant et contrôle des équipements.
- Électricité des parties communes (escaliers, caves, halls, extérieurs).
- Ascenseur : uniquement les consommables, la maintenance courante et l’électricité (hors inspection quinquennale).
Entretien et personnel
Les coûts liés à l’entretien du bâtiment sont également imputables au locataire, dans certaines limites :
- Produits ménagers et fournitures : ampoules, sacs poubelle, désinfectants.
- Personnel d’entretien, à condition que ce dernier n’occupe pas d’appartement : 100 % du salaire est récupérable.
- Concierge avec logement de fonction : 75 % du salaire si le ménage et la sortie des ordures sont assurés par ses soins.
Espaces extérieurs et équipements spécifiques
Certains entretiens spécifiques sont inclus, à condition qu’ils ne concernent pas des opérations lourdes :
- Tonte, nettoyage et désherbage des espaces verts.
- Entretien des portes automatiques, interphones et sanitaires communs.
Taxes et prélèvements
Les taxes locales liées aux services profitant directement au locataire peuvent être récupérées :
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
- Taxe de balayage, quand elle existe.
- Redevance d’assainissement collectif ou individuel.
Charges non récupérables : un périmètre bien défini
À l’inverse, certaines dépenses relèvent uniquement du propriétaire. Elles ne peuvent en aucun cas être refacturées au locataire, même partiellement.
Frais de gestion et administration
- Honoraires du syndic professionnel (sauf cas limités d’avance de frais pour services communs).
- Frais d’envoi des quittances, timbres et charges administratives (plus de détails dans cet article sur le rôle et la délivrance des quittances de loyer).
- Agios, frais bancaires ou charges d’investissement immobilier (comme les intérêts d’emprunt).
Travaux lourds et rénovations
Ces interventions n’ont pas de lien direct avec l’usage immédiat du logement :
- Réfection de toiture, ravalement de façade ou remplacement d’une chaudière collective.
- Contrôle technique quinquennal de l’ascenseur.
- Réaménagements structurels ou accessibilité.
Autres dépenses incombant au propriétaire
- Dératisation et désinsectisation générales.
- Service de sécurité ou gardiennage sans lien direct avec un service particulier du locataire.
- Installation de box ou de divers équipements de télécommunication pour usage personnel du bailleur.
Tableau comparatif des charges récupérables et non récupérables
| Type de dépense | Récupérable | Non récupérable |
|---|---|---|
| Eau et chauffage collectif | Oui | Non |
| Réparation de toiture | Non | Oui |
| Concierge (avec tâches ménagères) | Oui, 75 % | 25 % à la charge du propriétaire |
| Contrôle technique ascenseur | Non | Oui |
Modalités de récupération des charges
La plupart des baux prévoient une provision mensuelle sur charges. Ce système permet de lisser les dépenses sur l’année, avec une régularisation annuelle fondée sur les dépenses réelles engagées.
Provisions et régularisation
La provision est généralement calculée selon les charges de l’année précédente. Elle représente en moyenne 75 % du montant exigé par le syndic lors d’un appel de fonds semestriel ou trimestriel.
Le propriétaire doit fournir un décompte détaillé, un mois avant la régularisation, et tenir à disposition les justificatifs sur une durée de six mois. Passé ce délai, les demandes ne sont plus opposables. Le délai de contestation est de trois ans.
Forfait dans la location meublée
Pour les meublés, le bailleur peut opter pour un montant fixe mensuel, sans régularisation annuelle. Ce forfait doit être raisonnable et proportionné à la réalité des charges.
En conclusion : une équité encadrée par la loi
La clarté du décret de 1987 permet de sécuriser les relations entre locataires et propriétaires. Les obligations respectives sont encadrées pour prévenir toute surcharge ou déséquilibre. Pour approfondir le sujet, plusieurs spécialistes détaillent la répartition des charges locatives, comme sur les portails LocService, Matera ou Cautioneo.
