La sous-location via Airbnb par un colocataire sans l’accord préalable du propriétaire, et surtout sans vous en avertir, peut avoir des conséquences lourdes. En tant que cooccupant du logement, votre responsabilité peut être engagée, même si vous n’avez pas participé à la démarche. Mieux vaut donc connaître les risques associés pour éviter de mauvaises surprises.
Risques liés à la résiliation du bail pour sous-location non autorisée
En France, la sous-location d’un logement loué vide ou meublé est strictement encadrée par la loi. Il est impératif d’obtenir une autorisation écrite du bailleur. Sans ce document, la sous-location est réputée illicite, conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Cette exigence vaut pour tous les locataires, incluant ceux en colocation.
Lorsque le propriétaire découvre la sous-location, même postérieurement, il peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail. Cette demande, si elle aboutit, entraîne l’expulsion de tous les colocataires, qu’ils soient informés ou non de la sous-location.
La jurisprudence confirme cette approche : l’irrégularité commise par un seul des colocataires engage potentiellement la collectivité des colocataires, en vertu de la responsabilité contractuelle solidaire.
Des sanctions financières et pénales dissuasives
Les sanctions en cas de sous-location Airbnb non autorisée dépendent du type de logement et de la zone géographique :
- À Paris, le montant minimal d’amende pour location non déclarée est de 5 000€.
- Dans un logement social, ce montant monte jusqu’à 9 000€.
- Le tribunal peut exiger le reversement de tous les loyers perçus au propriétaire.
Ces sanctions civiles peuvent s’accompagner de poursuites pénales dans les cas de fraude manifeste ou de récidive. Par exemple, le tribunal de Lyon a condamné une locataire à restituer 8 000€ de loyers perçus indûment, en plus de la rupture immédiate du bail.
Sécurité juridique du colocataire non impliqué
Si vous n’étiez pas au courant, vous restez exposé à ces sanctions, surtout dans une colocation avec clause de solidarité. Cela signifie que chacun des locataires peut être légalement tenu pour le tout. Le propriétaire peut donc se retourner contre vous pour exiger les sommes dues, même si vous n’avez perçu aucun revenu et n’étiez pas actif dans la sous-location.
Impact sur vos droits en tant que locataire légal
Une sous-location illégale remet en cause vos droits locatifs classiques. Elle peut générer des conséquences suivantes :
- Suspension ou perte des aides au logement si l’administration détecte l’irrégularité.
- Refus de renouvellement du bail par le propriétaire à son échéance.
- Absence de quittances de loyer officielles, nuisible pour constituer un futur dossier locatif.
- Droit de préemption compromis si le logement est vendu.
Si un contentieux survient, les preuves sont souvent à double tranchant. L’absence de réaction face aux va-et-vient des voyageurs Airbnb dans le logement peut être interprétée comme une tolérance implicite.
| Conséquence | Risque encouru | Responsabilité du colocataire non informé |
|---|---|---|
| Résiliation du bail | Expulsion de tous les colocataires | Oui |
| Sanctions financières | Jusqu’à 9 000€ d’amende | Oui, selon la solidarité du bail |
| Perte d’assurance habitation | Refus d’indemnisation en cas de sinistre | Oui, selon le contrat collectif |
| Droits administratifs locataires | Suppression d’aides, refus de documents officiels | Oui |
Problèmes d’assurance habitation et sinistres
Les compagnies d’assurance habitation intègrent souvent une clause d’exclusion de garantie en cas de sous-location non déclarée. Cela signifie que si un incident survient — incendie, dégâts des eaux, vol — dans un contexte de sous-location Airbnb non autorisée, l’assureur peut refuser toute indemnisation.
Cela s’applique également si les dommages sont causés à un voisin ou une partie commune. Le recours des tiers pourra alors se tourner vers l’ensemble des colocataires déclarés au contrat d’assurance.
Encadrement spécifique des locations touristiques
Certaines villes appliquent des règles locales très strictes sur les locations touristiques de courte durée :
- 120 jours maximum par an pour un logement principal
- Déclaration préalable en mairie avec attribution d’un numéro d’enregistrement
Paris, Nice, Bordeaux ou Strasbourg appliquent ce type de cadre. Dans ces communes, la sous-location effectuée par votre colocataire sans déclaration est réputée illégale. Leurs services d’inspection peuvent rapidement remonter les traces via les plateformes, comme Airbnb ou Booking.
Les autorités ont par ailleurs accès, depuis 2021, aux fichiers collectés par les plateformes pour vérifier la durée cumulée de location et les données fiscales associées (source).
Que faire en tant que colocataire non impliqué ?
Dès que vous soupçonnez une sous-location, parlez-en avec votre colocataire. Exigez un contrat écrit entre lui et le propriétaire. S’il n’en dispose pas, informez le bailleur par écrit, car votre responsabilité peut être engagée à tout moment.
Si la colocation tourne à l’irrégularité, vous pouvez envisager de sortir du bail ou de proposer une régularisation en devenant locataire principal d’un nouveau logement. Pour aller plus loin, retrouvez nos conseils pour résilier un contrat de colocation sans pénalités.
Enfin, vous avez la possibilité de demander une révision du bail si la composition du logement change, notamment si l’auteur de la sous-location quitte le logement, vous permettant de repartir sur des bases légales et transparentes.
