Peu connue du grand public, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut faire l’objet d’une refacturation aux locataires. Cette pratique est encadrée, mais pas toujours bien comprise. Entre obligations légales du bailleur, droits du locataire et pistes de contestation, il convient de clarifier son fonctionnement.
Légalité et fondements juridiques
La TEOM est perçue par l’administration fiscale pour financer la collecte des déchets ménagers. Elle est due, en théorie, par tout propriétaire foncier. Cependant, la loi permet sa récupération auprès du locataire, comme le précisent les textes fondateurs encadrant les charges locatives récupérables.
Sur le plan juridique, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que certaines charges peuvent être refacturées au locataire. Le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui liste les charges récupérables, inclut explicitement la TEOM. Elle est donc officiellement considérée comme une charge locative, car elle correspond à un service dont le locataire bénéficie directement.
À noter : seul le montant de la TEOM (et non la taxe additionnelle à l’enlèvement, si elle existe) peut être répercuté. D’autre part, c’est toujours le propriétaire enregistré au 1er janvier de l’année d’imposition qui la paie initialement à l’administration.
Conditions pour une refacturation légale
Information avant et pendant la location
Une bonne communication dès le départ est indispensable. Pour qu’une refacturation soit légitime, le bail doit mentionner clairement que la TEOM fait partie des charges récupérables. Le bailleur a aussi l’obligation de fournir chaque année un décompte individualisé des charges, faisant apparaître la part exacte de TEOM imputable au locataire.
- Clause dans le bail : elle doit prévoir la récupération des charges, y compris la TEOM
- Décompte annuel : remis dans l’année suivant la réception de l’avis de taxe foncière
- Justificatifs obligatoires : un exemplaire de l’avis de taxe foncière est exigible
Le propriétaire dispose d’un délai maximal d’un an après réception de l’avis de la taxe foncière pour en réclamer le remboursement. Passé ce délai, la demande devient irrecevable (source).
Proportionnalité et calcul au prorata
Le montant refacturé doit toujours correspondre à la durée d’occupation du logement. On parle de calcul au prorata temporis :
| Durée d’occupation | Montant TEOM (annuel) | Montant refacturable |
|---|---|---|
| 365 jours (locataire à l’année) | 300€ | 300€ |
| 200 jours | 300€ | 164€ |
| 10 jours (location saisonnière) | 365€ | 10€ |
Dans le cas d’une colocation ou d’un changement de locataire en cours d’année, le montant peut être réparti entre occupants ou adapté en fonction de la période exacte de présence.
Comment contester une refacturation jugée abusive
Si un locataire estime que la TEOM qu’on lui réclame ne respecte pas le cadre légal, plusieurs recours existent. Il a le droit de consulter les justificatifs présentés par le bailleur et peut, si besoin, engager une procédure pour faire valoir ses droits.
Cas donnant lieu à contestation
- Le bail ne prévoit pas la récupération des charges par le propriétaire
- Le calcul effectué ne respecte pas la durée d’occupation réelle
- Aucun justificatif n’est fourni (avis de taxe foncière absent ou incomplet)
- Un montant supérieur est facturé, incluant des éléments non récupérables (ex : taxe foncière entière)
Avant toute démarche, il est conseillé d’adresser un courrier au propriétaire pour obtenir des informations et, le cas échéant, régulariser la situation à l’amiable.
Procédures amiables et juridiques
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour tenter une résolution sans passer par les tribunaux. Cette démarche gratuite permet souvent un accord plus rapide qu’une procédure judiciaire.
À défaut d’un accord, une action devant le tribunal judiciaire reste possible, dans un délai de deux ans à compter du paiement contesté. Il faudra alors démontrer précisément le manquement du bailleur (source).
À savoir pour les propriétaires en location meublée ou en SCI
La refacturation de la TEOM est aussi valable en logement meublé ou dans le cadre d’une location via une société civile immobilière (SCI). Bien que le régime fiscal soit différent, les mêmes principes s’appliquent : seule la partie correspondant à la collecte des ordures peut être récupérée. Les propriétaires doivent être vigilants sur les modalités, surtout lorsqu’ils optimisent la gestion locative de leur patrimoine (source).
Pour ceux qui souhaitent aller plus loin sur la gestion des charges et des déductions possibles en location, il peut être utile de comprendre les différences entre charges déductibles et charges récupérables dans le cadre d’une SCI ou d’une location meublée.
Quelques conseils pratiques pour éviter les litiges
- Consulter le bail : vérifier que la TEOM est bien incluse dans la liste des charges locatives récupérables
- Demander un justificatif : exiger la copie de l’avis de taxe foncière avant tout paiement
- Comparer les montants : avec ceux d’autres années ou logements similaires
- Conserver tous les échanges : courriels, lettres, et preuves de paiement
- Réagir dans les délais légaux : un an pour recevoir la demande, deux ans pour contester
Le respect de la réglementation par toutes les parties évite les mésententes et sécurise les relations locatives. La TEOM, bien que souvent négligée, mérite donc une attention particulière dans la gestion du bail.
