Un cambriolage dans un logement loué soulève toujours une inquiétude immédiate : qui doit indemniser les dégâts ou les pertes ? Entre le bailleur, le locataire et les compagnies d’assurance respectives, la répartition des responsabilités repose sur des bases juridiques précises et des accords d’assurance bien définis. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut connaître les règles qui s’appliquent dans ce type de situation.
Responsabilités distinctes selon la nature des biens touchés
Biens mobiliers : l’affaire de l’assurance du locataire
Les biens personnels volés lors d’un cambriolage – meubles, vêtements, matériel électronique, bijoux – relèvent exclusivement de l’assurance habitation du locataire. La multirisque habitation, lorsqu’elle inclut une garantie vol, permet de bénéficier d’un remboursement selon les limites du contrat.
Le propriétaire n’a aucune obligation d’indemniser pour des pertes mobilières. Cela s’appuie sur l’article 1725 du Code civil, qui exclut toute responsabilité du bailleur pour les dommages causés par des tiers, sauf manquement à ses devoirs d’entretien ou vice de construction.
Biens immobiliers : qui prend en charge les dégâts ?
En cas d’effraction, les dommages matériels au logement (porte fracturée, serrure forcée, fenêtre cassée) relèvent d’un autre cadre. Depuis 2007, la convention « détérioration immobilière » signée entre assureurs précise la gestion de ces réparations en fonction du montant des dégâts.
| Montant des dommages immobiliers | Assureur responsable |
|---|---|
| Moins de 1 600 € HT | Assurance du locataire (MRH – garantie vol) |
| Plus de 1 600 € HT | Assurance du bailleur (assurance PNO) |
Ce seuil est issu de la convention signée entre la Fédération Française de l’Assurance (FFA) et l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI). Il permet de simplifier les indemnisations sans avoir à trancher la responsabilité juridique.
Les obligations précises imposées au propriétaire
Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit garantir la jouissance paisible du logement et effectuer les réparations nécessaires, sauf celles à la charge du locataire. Il a également un devoir d’entretien des équipements (loi du 6 juillet 1989, article 6).
Mais si un vol résulte d’un défaut manifeste – serrure défaillante non réparée malgré signalement, volet cassé depuis longtemps – alors la responsabilité du propriétaire peut être engagée pour négligence. Ce cas reste minoritaire, car la preuve de la faute doit être apportée par le locataire. Selon le blog juridique neujanicki.com, il est difficile d’établir une responsabilité du bailleur en cas de simple intrusion sans défectuosité préexistante.
Les formes de vol habituellement couvertes
Les contrats d’assurance habitation couvrent généralement plusieurs types d’intrusion, dès lors qu’une preuve d’effraction ou de violence est établie :
- Effraction (porte ou fenêtre forcée)
- Escalade (balcon ou toiture)
- Intrusion par ruse ou usage de faux documents
- Vol avec menaces ou agression
- Dégâts volontaires consécutifs au vol
Attention, tous les contrats ne sont pas identiques. Certains incluent des exigences précises (verrou trois points, système d’alarme) pour activer la garantie vol.
Les exclusions à connaître avant de réclamer une indemnisation
Les compagnies d’assurance fixent des limites. Plusieurs cas sont normalement exclus des garanties :
- Vol commis par une personne ayant librement accès au logement (ami, famille, colocataire non déclaré)
- Négligence évidente de sécurité (portes laissées ouvertes)
- Absence prolongée du logement (au-delà de 90 jours consécutifs selon les contrats)
- Absence de dispositifs de sécurité exigés dans le contrat
Il convient donc de vérifier et de respecter les clauses de son assurance pour ne pas risquer une exclusion. Sur le site Galian, il est rappelé que ces exclusions peuvent faire obstacle à toute indemnisation, même en présence de dommages matériels visibles.
Démarches à effectuer après un cambriolage
Dès constatation des faits, certaines étapes doivent être menées sans délai :
- Déposer une plainte au commissariat ou à la gendarmerie
- Informer le propriétaire le plus rapidement possible
- Déclarer le sinistre à son assurance dans les 2 à 5 jours ouvrables selon le contrat
- Faire réparer en urgence les éléments de sécurité (porte, serrure) pour ne pas aggraver la situation
- Transmettre tous les justificatifs à l’assureur : dépôt de plainte, factures, photos
L’assurance se basera sur ces informations pour évaluer la nature des dommages, appliquer la convention détérioration immobilière et trancher selon le montant des réparations à effectuer sur le logement.
Un équilibre entre responsabilités contractuelles et assurances
Le traitement des vols dans les logements locatifs obéit à une logique contractuelle claire entre bailleurs et locataires. L’existence de plusieurs couches d’assurance – assurance multirisque habitation, PNO, voire copropriété – impose de bien connaître son contrat pour éviter une double absence de couverture.
En parallèle, certaines situations plus complexes peuvent poser question, notamment lors de dommages causés aux équipements du propriétaire mis à disposition du locataire, comme l’électroménager dans une location meublée. Le régime diffère selon qu’il s’agit de dégradations volontaires ou d’un vol consécutif à une effraction. Ce point est traité plus en détail dans notre analyse complète des responsabilités locatives selon le type de bien mis à disposition.
La bonne articulation entre ces différents textes et conventions rassure les deux parties si chacun connaît ses devoirs, respecte ses obligations contractuelles et maintient une assurance à jour. De quoi gérer rapidement et sereinement un événement aussi désagréable qu’un cambriolage.
