Constater de nouveaux défauts après un état des lieux d’entrée peut être source de tensions avec un propriétaire. Lorsque ces défauts apparaissent ou sont identifiés au-delà des 10 jours réglementaires, la marge de manœuvre pour les faire reconnaître devient plus étroite. Que peut faire le locataire dans ce cas précis ?
Comprendre le cadre légal du délai de 10 jours
Lors de l’entrée dans un logement, la loi prévoit un délai très clair : le locataire dispose de 10 jours à compter de la signature de l’état des lieux pour y signaler tout défaut omis. Durant cette période, le bailleur est censé accepter la modification du document si les remarques sont fondées.
Ce délai est encadré par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il permet notamment de compléter l’état des lieux lorsque certains équipements n’ont pu être testés, par exemple à cause d’un raccordement électrique manquant.
Une prolongation spécifique s’applique pour les éléments liés au chauffage. Ceux-ci peuvent être mentionnés dans le mois suivant la mise en route de la période de chauffe, si celle-ci n’était pas active au moment de l’entrée.
Défauts constatés après 10 jours : quels sont les recours ?
Le refus du propriétaire après le délai réglementaire
Une fois les 10 jours écoulés, tout ajout à l’état des lieux est soumis au bon vouloir du bailleur. En l’absence d’accord, le document devient en principe définitif. C’est alors que la situation se complique.
Refuser la modification expose le locataire à des litiges potentiels, surtout si les défauts non mentionnés à l’origine sont considérés, à terme, comme des dégradations imputables en fin de bail.
Saisir la commission départementale de conciliation
Malgré le dépassement du délai, il est possible de solliciter la commission départementale de conciliation. Cet organisme gratuit propose une médiation entre locataire et propriétaire. Il constitue une étape préalable obligatoire avant de passer par un recours en justice pour les logements soumis à la loi de 1989 (location vide ou meublée à usage de résidence principale).
Il faut toutefois que le locataire apporte des éléments tangibles : photos datées, échanges de courriels, témoignages. La preuve que le défaut n’était pas visible ou accessible lors de la signature est déterminante.
Faire appel à un juge dans des cas très encadrés
Lorsque le désaccord persiste, une action peut être intentée devant un tribunal judiciaire. Ce recours est envisageable uniquement si les défauts relèvent de vices cachés ou étaient dissimulés volontairement.
Par exemple, un mur fraîchement repeint masquant une fuite récurrente ou un plancher recouvrant des zones fragiles qui cèdent avec le temps. La justice pourra aussi analyser si l’absence d’accès (ex. manque d’électricité) a empêché la constatation lors de l’état des lieux initial.
Ces démarches prennent du temps et demandent un dossier solide. Dans la majorité des cas, une solution amiable est préférable pour préserver la relation contractuelle pendant la durée du bail.
L’impact sur le dépôt de garantie à la sortie
Ne pas faire figurer un défaut dans l’état des lieux d’entrée peut avoir des conséquences concrètes. Au moment de l’état des lieux de sortie, ces éléments peuvent être considérés comme apparus pendant la location. Le propriétaire pourrait alors retenir une partie du dépôt de garantie pour remise en état.
Dans ce contexte, et selon les statistiques du Ministère de la Justice, près de 26 000 litiges ont concerné la restitution du dépôt de garantie en 2023. Les états des lieux incomplets sont à l’origine de nombreuses situations conflictuelles difficilement résolubles sans preuve inversée.
Tableau comparatif des options après les 10 jours
| Recours | Conditions | Résultat attendu |
|---|---|---|
| Accord amiable | Discussion directe avec le propriétaire | Modification de l’état des lieux |
| Conciliation | Preuves à apporter au dossier | Recommandation ou accord amiable |
| Recours judiciaire | Vices cachés avérés uniquement | Décision contraignante du juge |
Adopter les bons gestes dès l’entrée dans le logement
Pour minimiser le risque de litige, mieux vaut documenter avec précision l’état du bien dès l’entrée. Prendre des photos, établir l’état des lieux en présence d’électricité, vérifier les points d’humidité ou le fonctionnement de chaque installation permet de se prémunir.
Un guide complet sur les erreurs fréquentes à éviter lors de l’état des lieux est disponible sur notre blog : état des lieux d’entrée : 5 erreurs fréquentes à éviter. Il apporte des conseils utiles pour sécuriser la relation locataire-bailleur dès le début du contrat.
Ce que dit la jurisprudence
La jurisprudence admet de manière exceptionnelle l’ajout de défauts après coup si le locataire peut démontrer que les anomalies étaient invisibles au moment de la remise des clés. Mais la charge de la preuve pèse sur le locataire, ce qui renforce l’importance d’une inspection rigoureuse au départ.
- Privilégier un état des lieux réalisé de jour, avec tous les compteurs ouverts
- Noter les numéros de série des appareils électroménagers en place
- Faire signer chaque page de l’état des lieux par les deux parties
En définitive, si le délai de 10 jours est dépassé, le dialogue reste prioritaire. Des recours existent, mais ils nécessitent des fondements solides. Mieux vaut prévenir que devoir prouver.
