Un dégât des eaux engendre non seulement des dommages matériels, mais aussi des démarches administratives impliquant le locataire, le propriétaire et leurs assurances respectives. Chaque acteur a des obligations précises selon l’origine du sinistre. La répartition des responsabilités, souvent source de confusion, dépend de plusieurs facteurs : cause du dégât, nature des biens touchés, contrat d’assurance en vigueur et seuils prévus par la convention IRSI.
Qui déclare le sinistre et dans quels délais
La règle générale veut que le responsable du dégât déclare le sinistre à son assureur dans un délai légal de 5 jours ouvrés après découverte du sinistre. Mais qui est considéré comme responsable ?
Le locataire, s’il est à l’origine du dégât
Lorsque l’origine des dégâts des eaux provient d’un équipement situé à l’intérieur du logement et entretenu par le locataire — robinet laissé ouvert, joint de douche défectueux non changé, défaut d’entretien d’un chauffe-eau —, c’est à lui de déclencher la déclaration auprès de son assureur multirisque habitation (MRH), obligatoire pour tout locataire.
Le propriétaire, en cas de défaut structurel
Si la source du dégât est liée à un équipement collectif, une canalisation encastrée, ou toute installation relevant de la structure du bâtiment, la déclaration incombe alors au propriétaire. Cela inclut les cas de vétusté, malfaçons ou défauts de construction.
À quoi sert la convention IRSI ?
La convention IRSI (Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble) entre assureurs détermine les modalités de gestion des sinistres d’origine interne, notamment les dégâts des eaux. Elle s’applique aux logements occupés (locataire ou propriétaire occupant) et aux sinistres dont le montant des dommages matériels est inférieur à 5 000 € HT.
Seuils de prise en charge
| Montant du sinistre | Assureur en charge | Conditions |
|---|---|---|
| ≤ 1 600 € HT | Assureur de l’occupant | Peu importe l’origine du dégât |
| > 1 600 € et ≤ 5 000 € HT | Assureur selon propriété des biens | Locataire pour ses biens, propriétaire pour le bâtiment |
| > 5 000 € HT | Règlement hors IRSI | Procédure classique de recours entre compagnies |
Quelles sont les assurances concernées ?
Assurance du locataire
Avant la prise de possession du logement, le futur occupant doit souscrire une assurance habitation comportant à minima la garantie des risques locatifs. Pour être mieux protégé, il est conseillé d’y ajouter la garantie recours des voisins et des tiers, indispensable en cas de propagation du dégât à des logements adjacents. Sans cette garantie, sa responsabilité peut être engagée sans que son assureur ne couvre les dégâts.
Assurance propriétaire non occupant (PNO)
Cette assurance couvre le logement pour les dommages structurels imputables au bâti. Elle intervient notamment dans les cas suivants :
- Le logement est inhabité ou vacant
- Le locataire n’est pas assuré ou mal couvert
- Les sinistres touchent les murs, toiture, fondations ou installations collectives
Le propriétaire bailleur peut également découvrir que certains équipements défectueux lui reviennent, et que sa responsabilité est engagée. Cela peut être le cas si le dégât est lié à une chaudière collective ou à une tuyauterie dégradée, comme expliqué sur le site de Cotoit.
Les formalités : constat et déclaration
En cas de dégât des eaux impliquant plusieurs logements, tous les occupants concernés doivent remplir et signer un constat amiable de dégât des eaux. Ce document sert à décrire les circonstances et les conséquences visibles de l’incident, puis il est transmis à chaque assureur respectif.
La déclaration peut se faire par courrier, téléphone, e-mail, ou via l’espace personnel sur le site de l’assureur. Certains utilisent aujourd’hui une application mobile pour accélérer la procédure — voir le processus expliqué par le Crédit Agricole.
Locataire : des responsabilités bien encadrées
Le locataire est tenu à un entretien régulier conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987. Il doit maintenir les équipements intérieurs en état. Cela comprend notamment :
- Le dégorgement des conduits d’évacuation d’eau
- Le remplacement des joints et colliers de plomberie
- L’entretien des joints sanitaires (douches, baignoires)
- Le remplacement des clapets et presse-étoupes
Une négligence de sa part peut justifier sa responsabilité, y compris financière. Dans les cas les plus graves, le bail peut être rompu par le bailleur si le locataire n’est pas couvert. C’est là qu’entre en jeu une couverture en assurance propriétaire PNO, souvent complémentaire à une gestion bien structurée de la location meublée. Cette gestion nécessite anticipation et connaissance des démarches, comme évoqué dans notre article sur la gestion des biens loués.
Et si les parties ne s’accordent pas ?
Si locataire et propriétaire ne s’entendent pas sur la nature ou l’origine du sinistre, ou si les assureurs ne parviennent pas à statuer rapidement, il est possible de faire appel à un expert indépendant. Son rapport pourra guider les indemnisations et clarifier les responsabilités.
Dans tous les cas, garder des preuves (photos, devis, échanges, factures) est un réflexe à adopter dès la constatation du dégât. Cela permet de documenter le préjudice, faciliter les recours, et protéger ses droits face aux compagnies d’assurance.
