Le fonctionnement d’une copropriété soulève de nombreuses interrogations, notamment lorsqu’un bien immobilier est mis en location. Parmi les plus fréquentes : un locataire doit-il s’acquitter des appels de fonds adressés par le syndic ? Cette confusion provient souvent d’une méconnaissance des rôles respectifs du propriétaire-bailleur, du syndic et du locataire.
Qui paie les appels de fonds émis par le syndic ?
Les appels de fonds en copropriété sont strictement adressés aux copropriétaires. Il s’agit de demandes de paiement émises par le syndic, visant à couvrir les dépenses courantes et exceptionnelles de la copropriété. Cela inclut notamment les charges liées à l’entretien de l’immeuble, aux travaux ou à la constitution du fonds de travaux (article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Lorsqu’un logement est loué, cette responsabilité ne change pas : seul le propriétaire-bailleur est tenu de régler ces appels, et ce, même si son bien est occupé par un locataire. En cas d’impayé, le syndic ne peut jamais exiger directement les montants au locataire.
Quelles charges peuvent être récupérées auprès du locataire ?
La loi autorise le propriétaire à récupérer certaines charges qu’il a acquittées dans le cadre des appels de fonds. Cela concerne uniquement les charges dites « récupérables », prévues par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Il s’agit concrètement de dépenses liées à l’usage courant du logement, que le locataire est censé « consommer » dans le cadre de sa vie quotidienne dans l’immeuble.
Exemples de charges récupérables
- Nettoyage et entretien des parties communes
- Électricité des parties communes
- Enlèvement des ordures ménagères
- Entretien des espaces verts
- Dépenses de petit entretien des ascenseurs
Ces montants ne sont donc pas à confondre avec les appels de fonds dans leur globalité. Le propriétaire doit faire le tri entre les dépenses justifiables à récupérer et celles qui restent à sa charge exclusive (ex. frais de gestion du syndic, travaux de gros entretien, voire appels pour fonds de travaux).
Comment s’effectue la récupération des charges ?
Deux modalités principales existent pour répercuter les charges sur le locataire :
| Type de bail | Modalité de paiement | Périodicité |
|---|---|---|
| Bail d’habitation vide | Provisions mensuelles avec régularisation annuelle | Mensuel / Annuel |
| Bail meublé | Forfait ou provisions selon la formule choisie | Mensuel / Annuel |
Pendant l’année, le locataire verse une provision mensuelle sur charges calculée en fonction du budget prévisionnel. En fin d’année, une régularisation est effectuée sur la base des dépenses réelles, sur présentation des justificatifs. C’est à cette occasion qu’une part des appels de fonds réglés par le propriétaire peut faire l’objet d’un remboursement partiel par le locataire.
Attention : cette régularisation est obligatoire dans le cas d’un bail soumis à la loi de 1989, sauf si un forfait de charges a été prévu (possible pour les locations meublées uniquement).
La temporalité des appels de fonds
Les copropriétaires reçoivent généralement quatre appels de fonds par an. Ils sont émis à chaque début de trimestre, couvrant les dépenses ordinaires définies dans le budget voté en assemblée générale. Leur date d’exigibilité est en principe le premier jour de chaque trimestre civil.
Selon la taille de la copropriété ou les décisions de l’assemblée, cette cadence peut varier. Certaines petites copropriétés optent pour un rythme semestriel ou annuel, plus confortable en gestion. Il est donc utile pour le propriétaire de connaître cette périodicité, afin de gérer sereinement sa trésorerie et anticiper la récupération des charges auprès du locataire.
Les travaux : un cas particulier
Les travaux réalisés dans une copropriété créent souvent confusion chez les locataires. Ceux-ci ne sont responsables d’aucun financement direct. En effet, les appels de fonds exceptionnels dédiés à des rénovations, mises aux normes ou ravalements sont réglés intégralement par le propriétaire. Ces sommes ne sont jamais récupérables, sauf exception très encadrée comme certains travaux d’économie d’énergie (par exemple ceux concernant les consommations locatives).
Dans certains cas, les propriétaires anticipent ces dépenses dans leur stratégie d’investissement. Une vision que nous avons analysée dans un article dédié à l’impact des charges sur le rendement locatif, utile pour mieux comprendre l’articulation entre charges, fiscalité et rentabilité immobilière.
Ce que dit la loi
Le cadre juridique s’appuie sur différentes sources. Pour la relation entre bailleur et syndic, la loi du 10 juillet 1965 encadre la gestion de copropriété, tandis que la loi de 1989 régit les rapports locatifs. En cas de litige ou de doute, il est recommandé de se référer aux textes législatifs disponibles sur service-public.fr.
Dans ce contexte, le propriétaire reste toujours l’unique interlocuteur du syndic. Même si une provision pour charges est perçue auprès du locataire, la responsabilité de paiement à l’égard de la copropriété revient exclusivement au copropriétaire inscrit dans l’état des répartitions.
Conclusion : un rôle bien distinct entre locataire et copropriétaire
En somme, un locataire ne paie jamais d’appel de fonds directement. Ce mécanisme fait entièrement partie des obligations du propriétaire vis-à-vis du syndic. Seules certaines charges relatives à l’usage courant du logement peuvent être récupérées par le bailleur. Pour gérer efficacement ses charges, le propriétaire doit distinguer avec rigueur les dépenses récupérables de celles qui ne le sont pas, tout en vérifiant que les modalités de récupération sont prévues au bail.
Sources utiles : Mon Immeuble, Foncia, Matera
