À Paris, louer un logement est soumis à un cadre réglementaire strict qui vise à contenir l’inflation des loyers et à garantir un niveau de prix raisonnable pour les habitants. L’encadrement des loyers repose sur des règles précises, souvent méconnues, qui méritent d’être examinées en détail, notamment autour du calcul du loyer de référence et de la pratique controversée du complément de loyer.
L’encadrement des loyers à Paris : un dispositif en vigueur
Depuis le 1er juillet 2019, Paris est soumis à l’encadrement des loyers, reconduit jusqu’à fin 2026. Cette mesure s’applique à tous les baux d’habitation signés dans la capitale, que le logement soit vide ou meublé.
Elle fixe des plafonds de loyer au mètre carré, appelés loyers de référence, variables selon :
- Le secteur géographique (Paris est découpé en 80 zones homogènes)
- Le type de location : vide ou meublée
- L’époque de construction du logement
- Le nombre de pièces principales
À chaque combinaison correspond un loyer de référence minoré, un loyer de référence et un loyer de référence majoré. Ce dernier plafonne strictement le loyer de base autorisé par la loi.
Comment vérifier le loyer de référence applicable ?
Pour savoir quel loyer s’applique à votre logement, la Direction régionale de l’environnement d’Île-de-France (DRIEAT) propose un outil gratuit sur referenceloyer.drihl.ile-de-france. Il suffit d’entrer l’adresse du bien, sa surface, l’année de construction et le type de location pour connaître immédiatement les plafonds en vigueur.
À titre d’exemple, un appartement meublé de 70 m² dans le 6e arrondissement, construit entre 1971 et 1990, dispose d’un loyer de référence majoré de 31,9 €/m². Le loyer mensuel hors charges ne peut donc excéder 2 233 €.
Le complément de loyer : la seule exception autorisée
Dans certains cas bien encadrés, un propriétaire peut dépasser le loyer de référence majoré en ajoutant au loyer un montant appelé complément de loyer.
Critères de validité du complément
La loi limite strictement cette possibilité. Le complément doit répondre à plusieurs conditions cumulatives :
- Il concerne seulement les logements aux caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles
- Ces caractéristiques ne doivent pas être prises en compte dans le calcul du loyer de référence
- Il est interdit pour les logements ayant une étiquette énergie F ou G au DPE
Le complément doit être indiqué noir sur blanc dans le bail, avec une justification précise et chiffrée. À défaut, le locataire peut le contester.
Exemple concret de calcul
Pour reprendre l’exemple du 6e arrondissement (31,9 €/m²), si l’appartement propose une vue imprenable sur la Seine, un piano à queue à disposition ou une climatisation haut de gamme, le bailleur pourra ajouter un complément, par exemple de 150 €.
La formule exacte est :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyer de base maximal (70 m² × 31,9 €) | 2 233 € |
| Complément de loyer | +150 € |
| Loyer total hors charges | 2 383 € |
Conséquences en cas de dépassement ou d’irrégularité
Un loyer trop élevé ou un complément injustifié expose le propriétaire à des sanctions administratives :
- Amende de 5 000 € pour une personne physique
- Jusqu’à 15 000 € pour une personne morale comme une SCI
Le locataire peut, pendant toute la durée du bail, demander un ajustement du loyer au niveau légal. Il peut aussi saisir la Commission départementale de conciliation, ou directement le tribunal judiciaire, pour réclamer un remboursement du trop-perçu.
Certaines plateformes simplifient ces démarches ; par exemple, PAP.fr détaille point par point comment rectifier un bail non conforme.
Mentions légales à intégrer dans le bail
Un bail signé à Paris doit obligatoirement afficher les informations suivantes :
- Le loyer de base (avant charges et avant complément)
- Le loyer de référence en vigueur et son majoré
- Le montant et les justifications du complément de loyer le cas échéant
En l’absence de ces mentions, le locataire dispose d’un mois après la prise d’effet du contrat pour envoyer une mise en demeure au bailleur. Ce dernier devra se mettre en conformité, sous peine de contentieux.
Quel avenir pour l’encadrement des loyers ?
Le dispositif parisien est prévu jusqu’à fin 2026, avec une évaluation en 2025 pour décider de sa prolongation. À ce jour, la Ville de Paris défend fermement sa reconduction.
La tendance nationale suit cette dynamique : en 2025, 69 villes françaises appliquent un encadrement similaire, signe d’un basculement progressif vers plus de régulation dans les grandes agglomérations (source).
Pour aller au-delà de la réglementation, de nombreux bailleurs s’interrogent sur les conditions nécessaires pour justifier un complément ou bien sur la meilleure façon d’équilibrer rentabilité et conformité. À ce sujet, notre article sur l’impact de l’encadrement sur la rentabilité locative des petites surfaces offre des pistes d’analyse concrètes et chiffrées.
À retenir : vérification et encadrement juridique
L’encadrement des loyers à Paris n’est pas un simple effet d’annonce. Il repose sur un cadre législatif précis, imposant autant le respect des plafonds que la transparence contractuelle. Louer ou prendre en location à Paris nécessite une vérification rigoureuse des seuils applicables ainsi qu’une lecture minutieuse du bail. Le complément de loyer, pratique encore peu maîtrisée, reste sous surveillance réglementaire.
Face à cette complexité, bailleurs et locataires ont tout intérêt à se familiariser avec les règles en vigueur pour éviter litiges et sanctions. Ces précautions garantissent un marché locatif plus stable, lisible et équitable.
