État des lieux de sortie : comment éviter les retenues abusives sur la caution ?

L’état des lieux de sortie marque la fin du bail, mais aussi le moment décisif pour la restitution du dépôt de garantie. Une mauvaise préparation ou une méconnaissance des droits peut entraîner des retenues injustifiées sur cette somme.

Délais légaux de restitution de la caution

La loi encadre strictement les délais de restitution du dépôt de garantie. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour restituer la caution. Dans le cas contraire, ce délai est porté à deux mois.

En cas de retard injustifié, des pénalités de 10 % du loyer mensuel hors charges sont dues par mois de retard. Ces sanctions sont prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (source : service-public.fr).

Qu’est-ce qui constitue une retenue abusive ?

Le bailleur ne peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie que pour réparer des dégradations imputables au locataire, à condition d’en apporter la preuve. Voici les cas typiques de retenues considérées comme abusives :

• Absence de justificatifs (devis, factures ou photos des dégâts)
• Facturation de l’usure normale ou de la vétusté
• Retenue de la totalité de la caution sans explication claire
• Évaluation excessive et non proportionnée des réparations

Selon Tycop, le comportement abusif d’un bailleur peut légalement être contesté dès lors que ces dérives sont constatées.

Préparation de l’état des lieux de sortie

Mesures préventives recommandées

Pour éviter les litiges, plusieurs démarches sont à prévoir avant et pendant l’état des lieux :

• Nettoyer soigneusement l’ensemble du logement et ses annexes
• Effectuer des réparations simples : reboucher les trous, changer une ampoule, revisser une poignée
• Garder les justificatifs de l’entretien courant (chaudière, VMC, fuites réparées, etc.)
• Proposer un pré-état des lieux informel une à deux semaines avant le départ

Le jour J

Le locataire ne doit pas assister passivement à l’état des lieux. Sa participation active limite les risques de contentieux :

• Être présent avec l’exemplaire original de l’état des lieux d’entrée
• Prendre des photos datées et signées de chaque pièce
• Tester les équipements : électroménager, robinets, interrupteurs, etc.
• Récupérer une copie papier ou numérique, signée par les deux parties

En complément, il peut être utile de consulter notre article sur les erreurs courantes à éviter lors d’un déménagement afin de couvrir l’ensemble des points critiques du départ.

Exemples de retenues justifiables ou injustifiables

Voici un tableau synthétique de situations fréquentes avec leur traitement légal probable :

Recours du locataire en cas de retenue injustifiée

Étapes à suivre

Si vous estimez qu’une retenue est abusive, un recours amiable est à privilégier en premier lieu :

1. Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire
2. Joindre tous les justificatifs pertinents : états des lieux, photos, éventuels devis

À défaut de réponse ou si le désaccord persiste, plusieurs recours sont possibles :

• La commission départementale de conciliation (CDC)
• Un conciliateur de justice
• Le juge des contentieux de la protection (pour une action en justice)

Délai pour agir

Le locataire dispose d’un délai de trois ans pour agir en justice. Cette prescription permet de construire une action fondée avec suffisamment d’éléments à l’appui.

Ce que dit la loi

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de justifier chaque somme retenue en fournissant des documents probants : devis signés, factures acquittées ou expertises. Sans cela, aucune somme ne peut légalement être défalquée du dépôt de garantie.

La retenue doit être proportionnée et correspondre précisément au préjudice réel. Selon le guide de LegalPlace, tout excès manifeste peut constituer une faute du bailleur engageant sa responsabilité.

En présence de contentieux avéré, le juge peut condamner le propriétaire à restituer les sommes retenues indûment, assorties de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Bien se préparer, connaître ses droits, et anticiper les points de litige sont donc les leviers clés pour sécuriser la restitution de la caution dans de bonnes conditions.