Louer un bien haut de gamme impose une gestion rigoureuse. Des acteurs de l’immobilier de prestige, comme elliman.mc, accompagnent les propriétaires de ce type de biens. Climatisation, piscine, ascenseur privatif ou domotique : ces équipements valorisent le logement, mais soulèvent des questions de charges, d’entretien et de sécurité. Voici les règles à connaître pour louer sereinement.
Charges récupérables et non récupérables sur un bien de standing
Le principe est simple : seules les charges listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être refacturées au locataire. Cette liste est limitative. Une dépense qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire, même si le bail prévoit le contraire.
Sont notamment récupérables :
- Les dépenses d’eau, de chauffage et d’eau chaude collectifs ;
- L’exploitation et l’entretien courant de l’ascenseur ;
- L’entretien courant des espaces verts et des parties communes ;
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- Une partie des frais de gardiennage, selon les conditions prévues par les textes.
Restent en revanche non récupérables : la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion, les honoraires de syndic et les gros travaux. Le remplacement d’un équipement vétuste incombe aussi au bailleur.
Sur un bien de standing, les charges peuvent être élevées. Un décompte clair et justifié, transmis chaque année lors de la régularisation, limite les contestations.
L’entretien des équipements spécifiques
La règle générale distingue l’entretien courant et les menues réparations, à la charge du locataire, et les grosses réparations, à la charge du bailleur. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne une liste indicative des réparations locatives.
La climatisation
Le nettoyage des filtres et l’entretien courant relèvent généralement du locataire. Le remplacement d’un compresseur ou d’une pièce majeure reste à la charge du propriétaire. Au-delà d’une certaine puissance, les systèmes de climatisation font l’objet d’une inspection périodique obligatoire.
La piscine
Le nettoyage, les produits de traitement et la surveillance de l’eau incombent le plus souvent au locataire. Les réparations importantes, comme la pompe, la filtration ou le liner, reviennent au bailleur. Le bail doit préciser la répartition pour éviter tout litige.
L’ascenseur privatif
Un ascenseur demande un entretien régulier par un professionnel. Les dépenses d’exploitation et d’entretien courant sont récupérables. Les travaux de mise aux normes ou de modernisation restent à la charge du propriétaire.
La domotique
Volets connectés, alarme, gestion du chauffage : ces systèmes doivent être remis en état de fonctionnement à l’entrée du locataire. Prévoyez une notice d’utilisation et la transmission des accès. Pensez aussi à réinitialiser les comptes et identifiants entre deux locations.
Les obligations du bailleur en matière de sécurité et de diagnostics
Le bailleur doit remettre un logement décent, qui ne présente pas de risque pour la sécurité ou la santé de l’occupant. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne répondent plus aux critères de décence.
Une piscine enterrée privative doit être équipée d’un dispositif de sécurité normalisé : barrière, couverture, abri ou alarme. Cette obligation relève du propriétaire. Le bailleur doit aussi installer un détecteur de fumée.
Le dossier de diagnostic technique annexé au bail comprend, selon le logement :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- L’état des risques et pollutions ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb, pour les logements construits avant 1949 ;
- Les diagnostics électricité et gaz, pour les installations de plus de 15 ans ;
- L’état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante, pour les biens les plus anciens.
Pour vérifier la liste à jour et la durée de validité de chaque diagnostic, l’ANIL et les ADIL départementales proposent une information juridique gratuite aux bailleurs.
Une gestion rigoureuse protège à la fois le patrimoine du propriétaire et la qualité de vie du locataire. Sur un bien de standing, c’est aussi la meilleure façon de fidéliser des occupants exigeants.
