Lorsqu’un propriétaire met un logement en location, il cherche à se prémunir contre les risques d’impayés. Deux options s’offrent à lui : la Garantie des Loyers Impayés (GLI) et la caution solidaire. Bien que toutes deux soient conçues pour sécuriser la perception des loyers, elles fonctionnent selon des logiques très différentes et leurs conséquences sur le dossier locatif sont importantes à comprendre.
Garantie des loyers impayés : une assurance stricte mais professionnelle
La GLI est un produit d’assurance souscrit par le bailleur auprès d’un organisme spécialisé. Elle couvre les loyers impayés dès le premier incident de paiement, sans avoir besoin d’une décision judiciaire préalable. Elle prend également en charge les frais de contentieux, les détériorations éventuelles causées par le locataire dépassant le montant du dépôt de garantie, ou encore l’occupation illégale du logement après résiliation du bail.
La majorité des contrats de GLI imposent des critères stricts : revenus nets du locataire équivalents à au moins trois fois le montant du loyer charges comprises, emploi en CDI hors période d’essai, ou retraité avec pension équivalente. Les contrats refusent souvent les profils précaires ou en CDD non garantis.
Selon le site Garantme, les propriétaires choisissent la GLI pour l’exhaustivité de sa couverture et la tranquillité offerte par un recours structuré via l’assureur.
Caution solidaire : une garantie fondée sur la relation personnelle
La caution solidaire repose sur un principe différent : une personne physique ou morale accepte de régler le loyer à la place du locataire en cas de manquement de ce dernier. Il peut s’agir d’un membre de la famille, d’un ami, d’un employeur ou même d’un organisme garant tel qu’une banque ou une association.
Depuis janvier 2022, la personne qui se porte caution doit recopier à la main les mentions légales stipulées par le Code de la consommation (article L331-1) pour que l’acte soit juridiquement valide. En l’absence de cette mention manuscrite, le cautionnement est réputé nul.
L’engagement de la caution est fréquent dans les locations étudiantes ou pour des locataires en début de carrière. Mais avoir recours à une caution solidaire n’est pas sans risque : la solvabilité réelle du garant n’est pas toujours vérifiable, et sa bonne volonté à payer peut être mise à l’épreuve en cas de litige.
Délai de recours et obligations
Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour engager la responsabilité d’une caution solidaire, à compter du premier impayé (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). En présence d’un cautionnement solidaire, il peut saisir directement le garant sans avoir besoin de prouver une carence du locataire.
Interdiction de cumuler GLI et caution : un cadre juridique clair
Depuis la loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009), il est interdit de cumuler GLI et caution solidaire pour un même contrat de location, sauf exceptions très précises. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise cette limitation et la rend contraignante pour tous les baux concernés.
La seule dérogation autorisée concerne les logements loués à des étudiants ou à de jeunes apprentis. Dans ce cas, le bailleur peut souscrire une GLI tout en exigeant une caution solidaire. La justification d’un statut étudiant ou apprenti doit être prouvée par des pièces justificatives (inscription universitaire, contrat d’apprentissage).
Être en infraction sur ce point expose le propriétaire à une nullité du cautionnement. Depuis 2014, les tribunaux ont systématiquement sanctionné les bailleurs ayant tenté de maintenir une caution malgré la souscription d’une GLI hors cadre légal. Une synthèse de cette réglementation est disponible sur Imodirect.
| Critère | GLI | Caution solidaire |
|---|---|---|
| Nature | Contrat d’assurance | Engagement personnel |
| Critères locataire | Revenu ≥ 3x loyer | Libre, selon confiance |
| Couverture | Loyers, dégradations, litiges | Loyers uniquement |
| Durée de validité | Pendant la durée de l’assurance | Durée du bail + renouvellements |
| Récupération des sommes | Par l’assureur | Directement par le bailleur |
| Cumul autorisé ? | Non, sauf étudiants/apprentis | Oui si pas de GLI |
Impact direct pour les candidats à la location
Le choix entre caution ou GLI ne dépend pas du locataire, mais du bailleur. Cela dit, bien connaître ces mécanismes permet de mieux positionner sa candidature. Un dossier adossé à une GLI nécessite un historique d’emploi stable, un revenu suffisant et des pièces justificatives précises. Un candidat qui n’atteint pas ces seuils peut être écarté même en présentant un garant solide.
À l’inverse, le recours à une caution solidaire permet parfois à des profils atypiques d’être acceptés, à condition de fournir un garant jugé solvable par le bailleur. Cela reste plus fragile si la personne garante est à l’étranger, à la retraite avec peu de ressources ou peu impliquée.
Les étudiants, bénéficiant d’un droit au cumul, ont là un avantage clair. Ils peuvent rassurer les propriétaires via un solide garant familial tout en permettant au bailleur de souscrire une GLI sécurisante. À ce titre, il est utile de bien comprendre comment constituer un dossier locataire solide même sans CDI.
Ce qu’il faut retenir selon le profil du bailleur
- Un propriétaire institutionnel privilégiera la GLI pour sa couverture juridique et comptable complète.
- Un bailleur particulier louant à un proche peut préférer la caution solidaire, souvent gratuite mais reposant sur la confiance.
- La combinaison des deux, bien que séduisante, ne peut être pratiquée que pour les étudiants ou apprentis.
Le choix entre GLI et caution revient, au final, à un arbitrage entre sécurité assurée et souplesse relationnelle. Pour le futur locataire, comprendre cette différence peut faire basculer l’issue d’une candidature.
