L’indice de référence des loyers (IRL) constitue la base du calcul de la révision annuelle des loyers des logements nus à usage d’habitation principale. Pourtant, la question du trimestre à appliquer selon la date de signature du bail suscite souvent des interrogations, tant chez les propriétaires que les locataires. Voici tout ce qu’il faut savoir pour s’y retrouver avec précision.
Règle générale : un indice basé sur le trimestre précédant la signature
Par défaut, le trimestre de référence à retenir correspond au dernier indice IRL publié à la date de signature du bail. Ce trimestre servira de référence pour les futures augmentations annuelles du loyer. Cette règle s’applique en l’absence de clause spécifique dans le contrat de location.
Calendrier des publications de l’INSEE
L’INSEE publie les indices IRL au cours de l’année selon un calendrier fixe :
- Indice du 1er trimestre : publié vers le 15 avril
- Indice du 2e trimestre : publié vers le 15 juillet
- Indice du 3e trimestre : publié vers le 15 octobre
- Indice du 4e trimestre : publié vers le 15 janvier (de l’année suivante)
Ce calendrier permet de savoir précisément quelle valeur était disponible au moment de signer un bail, condition sine qua non pour choisir le bon trimestre.
Exemples pratiques selon les dates de signature
Voici plusieurs cas concrets pour comprendre l’application du principe :
| Date de signature du bail | Dernier IRL disponible | Trimestre retenu | Exemple de révision |
|---|---|---|---|
| 12 mars 2023 | IRL T4 2022 | 4e trimestre | Révision en mars 2024 avec IRL T4 2023 |
| 02 août 2024 | IRL T1 2024 | 1er trimestre | Révision en août 2025 avec IRL T1 2025 |
| 28 décembre 2022 | IRL T3 2022 (publié octobre) | 3e trimestre | Révision en décembre 2023 avec IRL T3 2023 |
Impact des clauses contractuelles spécifiques
Certains baux contiennent une clause précisant une date de révision fixe chaque année (par exemple « révision au 1er janvier »), indépendamment de la date de signature. Dans ce cas, la date de révision prévaut, et l’indice de référence devient celui du trimestre publié le plus récent avant cette échéance.
Par exemple, si un bail signé en juin prévoit une révision annuelle au 1er janvier, l’IRL à utiliser est celui du 2e trimestre de l’année précédente. Cette pratique est notamment appliquée dans le logement social, comme mentionné sur le site de l’ANIL.
Évolution des indices IRL récents
Analyser les derniers chiffres publiés permet de constater les variations du pouvoir locatif :
| Trimestre | IRL 2023 | IRL 2024 | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| 1er trimestre | 138,61 | 143,46 | +3,50% |
| 2e trimestre | 140,59 | 145,17 | +3,26% |
| 3e trimestre | 141,03 | 144,51 | +2,47% |
Ces données, publiées par l’INSEE (source officielle), témoignent d’un ralentissement progressif depuis les fortes hausses de 2022. Le premier trimestre 2025 marque une progression plus modérée (+1,40%), impactant de nombreux contrats venant à échéance à cette période.
Spécificités locales selon les territoires
Il existe quelques différences selon les zones géographiques. Par exemple, les baux situés dans les départements d’outre-mer peuvent comporter des clauses propres encadrées par des dispositions locales. En Corse ou à La Réunion, des délais particuliers de notification ou d’application peuvent aussi intervenir.
À ce titre, certaines communes peuvent appliquer des plafonds ou coefficients selon les zones tendues. Dans ces cas, l’IRL n’est qu’un élément du calcul. Pour mieux saisir la façon dont ces plafonds s’articulent avec la révision, nous en parlons plus en détail dans notre dossier sur les loyers en zone tendue.
À retenir pour bien appliquer l’IRL
- Retenir l’indice du trimestre précédant la date de signature, sauf clause contraire
- Se référer au calendrier de publication pour identifier l’indice disponible au moment du bail
- Bien distinguer les cas généraux et ceux régis par des règles spécifiques (logement social, date fixée par clause)
- Consulter régulièrement l’INSEE pour les valeurs actualisées
Pour ceux qui investissent dans une nouvelle location ou souhaitent renégocier les conditions de révision, une bonne lecture et interprétation du trimestre de référence reste une étape clef pour sécuriser la gestion locative.
Pour approfondir la méthode de calcul concrète de révision d’un loyer, y compris avec simulateur, consultez notamment Vinci Immobilier.
