Logement jugé “non décent” : quels critères précis et comment saisir la mairie ?

Vivre dans des conditions respectueuses de sa dignité est un droit fondamental. Pourtant, certains logements ne répondent pas aux exigences minimales légales établies en France. Lorsqu’un logement est jugé non décent, il ne garantit plus la sécurité, la santé ou le confort de son occupant. Comprendre les critères juridiques de non-décence et savoir comment réagir face à une situation problématique permet de défendre ses droits de locataire.

Critères précis d’un logement non décent

Dimensions minimales et habitabilité

Un logement est considéré comme non décent s’il ne respecte pas certaines dimensions minimales. La surface habitable doit être d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou un volume habitable de 20 m³.

Ces seuils sont fixés par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Tout logement en dessous de ces normes est automatiquement disqualifié, quelle que soit sa localisation ou son usage.

Équipements de base obligatoires

La loi impose un certain nombre d’équipements de base :

• Une installation pour la cuisson des aliments (coin cuisine)
• Un évier raccordé à l’eau potable chaude et froide
• Un dispositif de chauffage en bon état de fonctionnement
• Une installation sanitaire intérieure (WC et douche ou baignoire)

L’absence ou la défaillance grave de l’un de ces éléments conduit à une requalification du bien en logement non décent.

État général et sécurité des occupants

Des dégradations ou défauts de structure peuvent rendre un logement insalubre. Parmi les cas les plus répandus :

• Présence d’humidité persistante ou remontées capillaires
• Fissures importantes au plafond ou aux murs
• Canalisations en mauvais état ou fuites d’eau
• Câbles électriques visibles et non sécurisés
• Infestations de nuisibles (rats, punaises de lit, cafards, etc.)

Ces problèmes compromettent directement la sécurité et la santé des habitants.

Ventilation et luminosité suffisantes

Un logement doit bénéficier d’un système d’aération naturelle ou mécanique fonctionnel. Sans renouvellement d’air, les risques de moisissures et d’humidité s’accroissent.

L’accès à la lumière naturelle est aussi requis. La réglementation prévoit que chaque pièce destinée au séjour ou au sommeil soit éclairée naturellement au minimum par une fenêtre ou un vitrage approprié.

Performance énergétique minimale depuis 2023

Depuis une évolution législative en vigueur depuis janvier 2023, un logement consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² habitable par an est automatiquement jugé non décent (source : effy.fr).

Ces mesures visent à encourager la rénovation énergétique. Pour mieux comprendre les démarches dans le cas de logements très énergivores, une ressource complémentaire est disponible sur notre article dédié : tout savoir sur les passoires thermiques.

Comment saisir la mairie : les démarches

Contacter le propriétaire en premier lieu

Avant toute démarche officielle, la réglementation impose au locataire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur. Il doit y mentionner les défauts constatés et demander des travaux de mise en conformité.

Si cette étape n’aboutit à aucun changement dans un délai raisonnable, il devient possible de saisir les autorités publiques.

Saisir le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS)

Le SCHS est un service municipal compétent pour évaluer si un logement respecte les règles d’hygiène et de salubrité. Il peut dépêcher un inspecteur pour établir un constat sur site. Une fois les désordres constatés, la mairie peut mettre en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires (source : service-public.fr).

Recours à d’autres organismes en fonction de la situation

Dans certains cas graves, surtout lorsqu’il s’agit d’insalubrité manifeste (plomb, amiante, effondrement…), il est possible de s’adresser à :

• L’Agence Régionale de Santé (ARS)
• La CAF ou la MSA si des aides au logement sont versées
• Le président de l’EPCI lorsque la compétence Hygiène ne relève pas directement de la mairie

Depuis quelques années, une plateforme dédiée permet aussi un signalement simplifié dans les cas d’habitat indigne : signal-logement.beta.gouv.fr.

Quels risques pour le propriétaire ?

Conséquences juridiques et financières

Un logement déclaré non décent expose son propriétaire à :

• Une interdiction temporaire de percevoir le loyer
• Un remboursement partiel ou total des loyers déjà perçus
• Des dédommagements au locataire pour préjudice subi

En cas de danger immédiat pour les occupants, la responsabilité pénale du bailleur peut même être engagée.

Perte des allocations logement

Si le logement est officiellement reconnu comme non décent, les aides au logement (APL, ALS, ALF) peuvent être suspendues. Le maintien provisoire de l’aide est possible uniquement si le locataire justifie avoir engagé des démarches formelles auprès du bailleur ou de la justice (source : anil.org).

Agir rapidement est donc dans l’intérêt de toutes les parties concernées : locataires, propriétaires et collectivités.