À l’approche du renouvellement de bail, une question revient souvent chez les locataires : mon propriétaire peut-il augmenter fortement le loyer sous prétexte qu’il est « sous-évalué » ? La réponse est oui, sous certaines conditions très encadrées par la loi. Voici les éléments à connaître pour comprendre vos droits et obligations.
Augmentation au renouvellement : dans quel cas est-elle possible ?
Un bailleur peut envisager une hausse du loyer lors du renouvellement du contrat uniquement si le loyer pratiqué est inférieur à celui du marché. Cette notion de « sous-évaluation » ne repose pas sur une appréciation subjective mais sur une comparaison précise avec des logements équivalents dans le même secteur géographique.
Pour cela, le propriétaire doit fournir au moins trois références de loyers (six en dehors des zones tendues), établies sur la base de locations récentes de logements similaires par leur taille, leur localisation et leurs caractéristiques. Ces références permettront d’établir un écart objectif entre le loyer actuel et la valeur locative réelle du marché.
Des plafonds à respecter strictement
En cas de sous-évaluation avérée, la loi prévoit un mécanisme d’encadrement de la hausse. Il ne s’agit pas d’autoriser une augmentation libre, mais bien de contrôler son ampleur.
En zone tendue
La hausse est plafonnée à 50% de la différence entre le loyer de marché et le loyer actuel. Ce plafonnement protège les locataires contre les hausses excessives.
Exemple : votre loyer actuel est de 500 € et les références du marché s’établissent à 600 €. La différence est de 100 € ; l’augmentation maximale autorisée sera donc de 50 €.
Hors zone tendue
La loi n’impose pas de plafond chiffré, mais le bailleur doit suivre une procédure similaire avec des références précises. La proposition de hausse doit néanmoins rester proportionnée et justifiée, au risque d’être rejetée par la commission de conciliation ou le juge.
Les limites énergétiques : logement F ou G interdit à la hausse
Depuis le 1er juillet 2024, un logement classé F ou G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut faire l’objet d’aucune augmentation de loyer, même en cas de sous-évaluation manifeste.
Cette disposition vise à limiter la location de passoires énergétiques et à inciter les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires avant tout réajustement de loyer.
La procédure à respecter
Pour imposer une hausse au renouvellement, le bailleur doit initier les démarches au minimum 6 mois avant la date de fin du bail. La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre.
Cette notification doit contenir :
- Le loyer révisé proposé
- La liste des références justifiant la hausse
- Le texte intégral de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989
Sans cela, la demande est nulle et ne peut produire d’effet.
Quels recours pour le locataire ?
Vous n’êtes pas tenu d’accepter une proposition, même bien argumentée. Vous pouvez refuser explicitement ou rester silencieux, ce qui vaut également refus.
Dans ce cas, la procédure prévoit une phase de médiation devant la commission départementale de conciliation. En l’absence d’accord, le litige pourra être porté devant le tribunal judiciaire compétent.
| Élément | Zone tendue | Hors zone tendue |
|---|---|---|
| Justificatifs nécessaires | 3 références | 6 références |
| Plafonnement de la hausse | 50% de l’écart | Pas de plafond fixe |
| Interdiction pour DPE F ou G | Oui | Oui |
Travaux : un levier limité pour augmenter le loyer
Si des travaux ont été réalisés par le propriétaire, ils peuvent justifier une revalorisation du loyer uniquement dans certaines conditions. Ces travaux doivent :
- Représenter au moins six mois de loyer hors charges
- Améliorer notablement la performance énergétique ou les conditions de vie
Dans ce cas, le propriétaire peut demander une hausse représentant jusqu’à 15% du montant réel des travaux. Ce mécanisme reste distinct de celui de la sous-évaluation et doit être clairement documenté dans la notification envoyée au locataire.
Anticiper pour mieux négocier
Pour éviter certaines augmentations, il peut être judicieux de comparer régulièrement votre loyer avec le marché local. Des outils en ligne comme Locservice ou les observatoires locaux des loyers peuvent vous y aider.
Une veille régulière peut aussi prévenir les abus potentiels. Si vous louez dans une zone où l’encadrement des loyers est en vigueur, le propriétaire devra également se conformer aux limites du dispositif de plafonnement, que nous avons détaillées dans cet article sur le calcul du montant maximum autorisé.
Enfin, si vous constatez un écart important et injustifié, vous avez tout à fait le droit de contester la proposition ou de négocier une révision plus juste.
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