Les moisissures dans une chambre ne sont jamais anodines. Elles indiquent un déséquilibre dans la gestion de l’humidité du logement. Mais lorsque la ventilation s’avère défaillante, se pose rapidement la question : à qui incombe la facture des travaux ? Propriétaire ou locataire ? Dans un contexte juridique précis et à la lumière des obligations de chacun, la réponse varie selon l’origine du problème.
Responsabilité du propriétaire : défauts de construction ou de ventilation
La loi impose au bailleur de fournir un logement décent, conforme aux normes de salubrité. L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’oblige à entretenir le logement afin qu’il reste en bon état d’usage. Cela inclut la ventilation permanente et efficace de toutes les pièces principales.
Défaillances techniques et structurelles
Si l’humidité provient d’un défaut du bâti, le propriétaire est tenu responsable, même s’il n’a pas consciemment négligé l’entretien. Parmi les cas les plus fréquents :
- Absence ou panne de VMC (ventilation mécanique contrôlée)
- Présence de ponts thermiques ou isolation vétuste provoquant de la condensation
- Infiltrations d’eau par la toiture, les murs ou les huisseries
- Remontées capillaires par le sol
- Grilles d’aération obsolètes ou absentes
Selon un rapport de l’Anses, une ventilation naturelle ou mécanique défectueuse est un facteur aggravant dans plus de 55 % des cas d’humidité chronique. La jurisprudence est d’ailleurs constante : si le logement manque d’aération conforme aux normes de décence (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002), le propriétaire doit réaliser les travaux à ses frais.
Responsabilité du locataire : usage inadéquat ou négligence
Le locataire, de son côté, est tenu d’utiliser le logement « raisonnablement » et d’en assurer l’entretien courant. Cela comprend l’obligation d’aérer régulièrement les pièces, en particulier en hiver, et de ne pas entraver la circulation de l’air.
Sources internes d’humidité et comportements à risque
Le corps humain produit naturellement de l’humidité : en moyenne 0,8 L par personne et par jour, soit plus de 3 L pour un foyer de 4 habitants, sans compter la cuisson ou l’usage de la salle de bain. À cela peut s’ajouter :
- Séchage du linge à l’intérieur, sans ouvrir les fenêtres
- Mobilier plaqué contre des murs froids et peu isolés
- Obstruction délibérée des grilles d’aération
- Usage excessif d’humidificateurs
- Ventilation neutre mais non activée régulièrement
Dans ces cas-là, une humidité excessive peut provoquer des moisissures sur les murs ou plafonds sans que le bâti ne soit en cause. Le coût des réparations et du nettoyage revient alors au locataire. Si un diagnostic technique révèle une mauvaise utilisation, les assurances peuvent également refuser toute indemnisation.
Les exclusions d’assurance habitation
D’un point de vue assurantiel, les moisissures dues à l’humidité sont rarement prises en charge lorsqu’elles découlent d’un défaut d’aération. Selon le site AcommeAssuré, seules les causes accidentelles (fuite identifiée, infiltrations soudaines, sinistre reconnu) donnent lieu à indemnisation. Les dommages résultant d’un mauvais usage ou d’un entretien négligé sont systématiquement exclus.
Quelques contrats haut de gamme proposent une couverture élargie mais ces cas restent rares. Le plus souvent, ni les biens personnels du locataire ni les murs dégradés ne sont indemnisés si l’humidité est causée par une simple condensation.
Comment déterminer la cause exacte ?
En cas de litige, un diagnostic d’humidité réalisé par un expert reste la solution la plus fiable pour objectiver la situation. L’analyse inclut généralement :
| Élément analysé | Indicateur clé | Responsabilité potentielle |
|---|---|---|
| Taux d’humidité dans l’air | > 65 % en continu | Présence possible de ponts thermiques |
| Traces localisées sur murs | Près des fenêtres ou coins froids | Condensation liée à usage |
| Présence de moisissures noires | Murs extérieurs ou plafonds | Défaut structurel probable |
| Inspection des grilles et VMC | Inactives ou absentes | Responsabilité du bailleur |
Les frais de ce diagnostic peuvent être partagés d’un commun accord ou supportés par l’une des deux parties selon le résultat.
Que faire en cas de désaccord ?
En l’absence de résolution amiable, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. Si la situation persiste, une action en justice est également possible pour forcer le bailleur à effectuer les travaux requis. Dans certains cas, une indemnisation ou une réduction du loyer peut être accordée pour préjudice subi.
Pour les logements anciens ou mal isolés, de nombreux locataires ignorent qu’ils peuvent faire valoir leurs droits. Comme le souligne cet article sur les logements énergivores, les passoires thermiques aggravent non seulement les factures mais aussi les problèmes d’humidité, rendant la situation problématique sur plusieurs plans.
Un cadre légal précis mais à interprétation variable
En définitive, la responsabilité des travaux liés aux moisissures dans une chambre repose sur la caractérisation technique du problème. Une ventilation défaillante dont la cause est structurelle engage la responsabilité du propriétaire. Mais dès lors que le locataire néglige l’ouverture des fenêtres ou bouche les ouvertures d’aération, il devient redevable de l’état du mur et des éventuels travaux qui en découlent.
Une collaboration transparente dès les premières traces détectées reste la meilleure voie pour éviter un contentieux long et souvent coûteux, tant pour le locataire que pour le bailleur.
