Lorsqu’un bail est en cours, la possibilité pour un propriétaire de réviser le loyer dépend strictement de l’encadrement légal en vigueur. De nombreuses idées reçues circulent, notamment autour d’une hypothétique liberté de dépasser l’indice de référence des loyers (IRL). Pourtant, les règles sont claires et encadrées. Voici ce qu’il faut savoir pour éviter les abus et respecter les droits du locataire.
Révision du loyer : ce que dit la loi
La révision annuelle du loyer est conditionnée à la présence d’une clause dans le bail. Sans cette clause, aucune augmentation n’est possible. Lorsque cette clause est intégrée, elle doit obligatoirement se référer à l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee.
Une hausse plafonnée à l’IRL
Le montant du loyer ne peut pas augmenter au-delà de la variation annuelle de cet indice. La formule pour recalculer le loyer est la suivante :
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Loyer hors charge de référence | 500 € |
| IRL trimestre de révision | 142,06 |
| IRL précédent | 137,26 |
| 517,48 € |
Ce calcul reflète fidèlement la variation de l’indice sans laisser place à aucune interprétation. Cette restriction protège les locataires sur toute la durée du bail.
Les situations où l’IRL peut être dépassé
Dans des cas très particuliers, le propriétaire peut proposer un loyer supérieur au plafond défini par l’IRL. Ces exceptions restent marginales et doivent respecter un cadre légal défini.
Travaux de rénovation ou d’amélioration
Si le bailleur réalise des travaux apportant une véritable amélioration au logement (performance énergétique, confort ou sécurité), il peut négocier une hausse supérieure à l’IRL. Cette augmentation ne peut s’appliquer qu’avec l’accord écrit du locataire. Sans cet accord, l’augmentation n’a aucune valeur juridique.
La négociation intervient parfois en contrepartie d’un engagement à maintenir le locataire en place, ou à stabiliser le loyer pour les années suivantes. Attention, les travaux doivent être significatifs et non de simple entretien courant.
Loyer sous-évalué en zone tendue
En zones tendues, une révision à la hausse au-delà de l’IRL est possible si le loyer est manifestement inférieur au montant du marché. Là encore, des justificatifs comparatifs sont nécessaires, et le processus implique parfois une saisine de la Commission départementale de conciliation.
Pour mieux comprendre la notion de zone tendue et son impact sur les loyers, notre dossier sur l’encadrement des loyers apporte des précisions utiles.
Les cas où la révision est interdite
Logements classés F ou G au DPE
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les propriétaires ne peuvent plus réviser le loyer si le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction s’applique aux nouveaux baux depuis août 2022, et progressivement aux renouvellements de contrats existants. La mesure vise à inciter les rénovations énergétiques.
Encadrement dans certaines communes
Les villes comme Paris, Lille, Bordeaux ou Lyon sont soumises à un double encadrement : à la fois sur la révision annuelle via l’IRL, et sur le montant de base du loyer. Si celui-ci excède le plafond défini par arrêté préfectoral, le locataire peut obtenir une réduction, voire un remboursement partiel. Le non-respect expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique.
- Le plafond varie selon le quartier et le type de logement
- Des majorations peuvent s’ajouter pour des prestations exceptionnelles
- Un complément de loyer doit être justifié
L’IRL 2025 et les plafonnements provisoires
Depuis 2022, la hausse de l’IRL est limitée temporairement à 3,5 %, afin de contenir l’impact de l’inflation sur les foyers locataires. Cette mesure s’applique aux révisions effectuées jusqu’à nouvel ordre, en Métropole comme en Outre-mer.
L’ANIL rappelle que ce plafond s’impose même si la variation réelle de l’IRL dépasse ce taux. Il est donc interdit, pour le propriétaire, de répercuter plus de 3,5 % de hausse entre deux années lorsque cette mesure est en vigueur.
En cas de doute ou de conflit, il est conseillé de consulter une association de défense des locataires ou un professionnel de l’immobilier.
Points clés à retenir
Le propriétaire ne peut dépasser l’IRL dans une révision annuelle que dans des cas encadrés. Ces exceptions nécessitent soit :
- Un accord écrit du locataire après travaux significatifs
- Une situation de loyer manifestement bas en zone tendue, avec justifications
Les passoires thermiques excluent toute révision. Les zones tendues imposent des contraintes supplémentaires. Et le plafonnement transitoire à 3,5 % limite d’autant les marges de manœuvre du bailleur.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement du loyer et les obligations du bailleur, le site officiel du service public offre une base fiable à consulter systématiquement.
